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购房论文参考文献：
房源有限,购买者众多,为保证所有购房者机会均等,预计将有超过20个城市都会执行摇号的售房政策.
始于2016年9月的楼市调控潮依然没有停歇的迹象,经过4次调控升级之后,从今年3月开始,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括在热点一、二线城市执行摇号选房和将限售限购延伸到三、四线城市等.同时,未来买房摇号的趋势在多个城市已经逐渐明确.
各地摇号政策不尽相同
自去年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后,长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策.今年3月以来,实施摇号政策的城市不断扩容,武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政.
目前实施新政的7个城市,摇号政策各有异同.记者梳理发现,其共同点在于均强调一次性申报所有房源,或一次性售出所有准售房源；都强调摇号购房过程的公平和公正,均提出由公证机构在摇号过程中进行指导.上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围.
但不同城市的摇号政策也存在一定差别.比如在销售范围方面,上海和成都规定,“所有新建商品住宅项目”均采用摇号.而杭州、南京、长沙和西安等城市,则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目.如杭州规定,意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房；武汉的摇号政策则非硬性规定,只建议“意向购房人数多于项目准售房源的,宜采取公证摇号方式公开销售”.
值得一提的是,杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜,部分城市甚至明确了刚需房源比例.如杭州规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障；武汉规定,在预售备案均价低于1.8万元/平方米的新建商品住房项目中,低于120平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围；长沙则规定,“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房,应优先满足首套刚需购房群体.
僧多粥少的房源是主因
热点城市新房预售证发放收紧,不少楼盘开盘房源数远低于申请购房人数.11.6%、9.5%,这一数字代表着来自南京、长沙的部分楼盘摇号买房的中签率.
为增加中签率,张淼用了一家四口的购房资格参加摇号,在8000多个摇号人中他手握一张1054号的签位,在当期1530套房源总数之内.
据媒体报道,去年11月,成都实施摇号购房后,某楼盘普通房源416套,参与摇号人数近4.4万人,中签率约为1%.郊区项目中签率则大很多,30%、50%左右的项目都有.
购房为什么要摇号？对于这种活动,中老年消费者并不陌生,那还是在三四十年前商品供应很不充足的时候,比如20世纪80年代时紧俏的电视机、洗衣机、冰箱这“三大件”,面对蜂拥而来的消费者,就只能通过摇号来解决矛盾,谁有资格买到中意的商品,由一台摇号机来决定.
如今在一些城市出现的“摇号购房”,是这些城市的商品房销售又出现了供不应求的情况？
现在推出“摇号购房”的部分二线城市,在一两年前还在为商品房的过剩大费周章,缘何现在又面临住房供应紧张的问题？这些城市近期出台的“人才落户”政策,可能是住房紧张的直接原因.
比如西安出台政策,到西安工作的大学生可以直接落户并享受购房待遇,这对目前大学生构成了很大的吸引力.据当地门提供的数据,今年第一季度,从西安市外迁入的人口达到24万余人,人口机械增长是去年同期的11.5倍.市内居住人口暴增,自然产生了很大的购房需求.
另外,在开发商的操纵下,市场出现人为的销售紧张也是重要原因.一些城市的流入人口猛增,等于给开发商创造了良机.于是,一些房地产商及销售*再度通过各种渠道发布“只剩最后一套”“一天保证售完”“房价将涨到3万元”等渲染紧张气氛的广告语,误导购房者.捂盘惜售等在调控中严厉禁止的现象,有死灰复燃之势.
另外,为了保证“刚需优先”,3月,武汉、成都、长沙陆续推出城市摇号购房的“升级版”,筛选出刚需个人（家庭）进行优先摇号,增加中签概率.
3月28日起,长沙实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目、144平方米以下的普通商品住房为首套刚需群体开辟购房“绿色通道”,优先摇号.
在这种情况之下,“摇号购房”的政策出台,从政府的意图来看,显然是希望通过此举减少人为操纵,使僧多粥少的房源尽可能公平地进入到消费者手中.但是,如果住房紧张在这些地方已经成为事实,而且在短期内难以解决,那么更长远的办法应该是加大供应,满足购房者的需求.
热点城市的楼市稳定器摇号购房要达到什么效果？
业内人士认为,摇号购房意味着公证机构全程监督,可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件.
多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象.去年以来,部分开发商通过变相加价,巧妙地绕过政府限价提升了购房总,关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷.
在政府严格限价机制下,不少热点城市出现了一二手房倒挂的现象.由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差,存在明显的套利空间,引发人们抢购新房.业内人士说,收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担,同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性.这正是新房摇号销售要杜绝的现象.
此外,在去杠杆的大环境下,房企融资难度不断增加,贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本.因此,开发商更倾向于选择交付全款的购房者,而采用公积金贷款购房或者置换购房的,往往是自住型需求,新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况.
对于买房摇号政策的走向,中原地产首席分析师张大伟认为,摇号政策将会全面执行,目前全国特别是一、二线城市新建商品房市场,都存在限价情况.房源在限价下,导致供需结构紧张,因此,调控政策倾斜刚需将是主流,刚需、无房户将优先选择房源,预计将有超过20个城市都会执行摇号的售房政策.
不过,对于市场来说,摇号产生的影响不大.张大伟认为,参与摇号的项目,都是供需紧张的项目,销售难度不大.除了少量影响开发商的回款周期外,对于市场基本面基本没有影响.因此,此项政策更多体现在保障购房者合法权益,最大限度保证公平合理方面.
“全款购房客户将不再优先,保证了所有购房者的公平性.与以往开发商摇号政策不同的是,今后开盘摇号将全程引入公证机构参与,保证摇号选房的权威性、公平性,杜绝市场乱象.”
张大伟表示,摇号政策的最主要影响,是对开发商营销蓄客的影响,特别是部分非热门项目,很可能会使得项目销售压力加大.不能提前锁定客户,也会导致这些项目签约压力加大.
张大伟认为,从市场趋势来看,房地产调控的目标依然是稳定市场,如果短期内市场有较大波动的话,很可能调控政策会继续加码.
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