关于加强房地产企业财务报表分析,本文是关于房地产企业方面硕士学位毕业论文范文和企业财务报表分析和房地产和思考方面硕士学位毕业论文范文.
房地产企业论文参考文献：
【摘 要】财务报表是反映企业财务状况和经营成果的重要文件.企业内部管理层或外部投资者、债权人通过对财务报表的分析,能够了解企业的运营效率和发展趋势,最终为相关决策提供数据支持.房地产企业与其他企业相比存在初始投资金额大、项目开发周期长、融资方式多元化、合作开发模式普遍、流入和流出期间错配的特点,以上特点决定了房地产企业的会计核算和财务报表分析与其他企业存在明显差异.房地产企业利用一般企业财务报表分析方法存在一定的局限性,主要表现在：利润表不能真实反映企业经营成果；房地产销售的预售模式导致负债虚增；净利润不能全面反映房地产项目的运行效率；业务活动的收支情况与流量不匹配.本文结合房地产企业财务特点改进了一般企业财务报表分析方法,通过剖析收入和期间费用对利润表的影响；改进房地产预售制度下的财务分析；利用EBIT、IRR 评价房地产项目的运行效率和投资可行性；多维度分析经营活动流量,阐述了适合房地产企业财务报表分析的新思路和新方法.
【关键词】房地产企业；财务报表分析；对策
一、 房地产企业财务报表分析概述
1. 房地产企业财务报表分析的内容
财务报表分析是通过收集整理企业财务报表中有关数据,并结合有关运营管理数据,对企业的财务状况、经营成果和流量情况进行评价,为财务会计报告内部使用者或外部使用者提供决策控制和投资评价依据的管理工作.任何企业的日常经营活动、投融资活动的重大决策都离不开对特定对象的财务报表分析.房地产行业投资金额大、开发周期长、合作开发普遍、流量的流入、流出期间不匹配的特点更加要求财务高级管理人员重视财务报表分析工作,通过解读关键财务数据协助管理层识别企业的投资机会、规避企业的经营风险.
2. 房地产企业财务报表分析的要求
随着房地产行业近些年来的飞速发展,房企的规模急剧扩张,行业集中度进一步提升,通过股权并购合作开发的模式也日益增多.在此背景下,房地产行业呈现出资产负债率大幅提升、存货占流动资产的比例大幅提升、预收账款占流动负债比例大幅提升、融资方式多元化的财务特点.财务报表分析工作要与时俱进,紧跟行业发展变化.财务高级管理人员在对财务报表分析时应紧密结合行业发生的变化和财务特点,有针对性的对财务报表关键数据进行解读,为管理层评价项目运行效率、了解资产质量、规避经营风险提供财务支持.
二、目前房地产企业财务报表分析存在的局限性
1. 利润表不能真实反映企业经营成果
在房地产开发过程中,根据企业经营意图获取的土地分别计入存货或无形资产,支付的工程建设款计入存货或投资性房地产,预售商品房回笼资金计入预收账款.房地产开发企业确认收入需同时满足：（1）工程已经竣工并且验收合格,符合销售合同约定的交付条件；（2）结算账单提交业主确认,业主查验房屋收房.满足上述确认条件后,将预收账款结转收入,计入当期损益.部分房地产企业在销售收入确认时点方面存在一定差异,例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题,所以总是将应当确认的收入以未*房产证等各种理由推迟确认收入,以达到延缓交税的目的；有些上市公司为了实现既定的利润目标,往往在工程未*竣工验收、房屋未交付使用前就将预收房款提前确认收入.
房地产开发企业允许将经营过程的各项费用计入当期损益,包括：销售费用、管理费用和财务费用.以总建筑面积20 万平米的普通商品房项目为例,从项目公司成立到会计上达到结转收入确认条件一般需2—3 年,达到预售条件有经营活动流入一般需1 年左右,在没有达到收入确认条件前的会计年度利润表会连年亏损,未能真实反映项目公司的经营成果.
2. 房地产销售的预售模式导致负债虚增
房地产企业销售普通商品房大多采取预售期房的模式,即房地产企业在取得预售许可证后可对外正式销售,此时房屋处于在建状态.按照收入的确认原则,只有商品房竣工验收且业主*“入伙”手续后,房地产企业才能确认销售收入.在工程未*竣工验收、房屋未交付业主之前,房地产企业收到购房人的定金、首付款和按揭贷款要计入预收账款.从本质上说,预收账款虽为房地产企业的负债,但实操过程中购房人与房地产开发企业签完预售商品房买卖合同,履行合同义务变得非常确定.因此,在房屋尚未正式交付前,预收账款已不完全是负债,也包含了项目已经完工的履约部分,同时也包含了企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分.
3. 净利润不能全面反映房地产项目的运行效率
房地产企业把净利润作为主要经营指标评价项目运行效率存在一定的局限性,很难真实反映项目的运行水平.房地产项目投资金额大、开发周期长的特点决定了房地产企业除利用自有资金,更加依赖外部融资解决项目建设的资金需求.房地产企业的公司性质、资本结构、销售规模、风险偏好、存货区位等因素直接决定了项目对外融资的成本,融资成本的差异又间接影响了项目净利润水平,以上因素企业管理层很难直接控制或改变.房地产开发企业考核项目运行效率时,把净利润作为主要经营评价指标,很可能产生不客观、不公允的结论.
4. 业务活动的收支情况与流量不匹配
土地成本占房地产开发成本的比例不断走高,房地产企业开发阶段的经营风险也随之扩大.为了有效规避“高地价”带来的经营风险和财务风险,房地产企业在一二线核心城市的新建项目更多采取联合体共同拿地、合作开发模式.实操过程中,合作开发项目销售资金回笼通常体现为往来款项,流量流入方面体现在其他与经营活动有关的流入,造成合同销售额和经营活动流入量不匹配.房地产项目购置土地、支付建安成本流出金额大,导致项目开发前期经营活动流出规模大于流入规模,经营活动净流量为负,待商品房预售后经营活动流量情况才会得到一定程度改善.综上,合作开发项目和预售之前建设阶段的经营活动流量不能完全反映业务活动的收支情况和项目未来的偿债能力.
三、 加强房地产企业财务报表分析的对策
1. 剖析收入和期间费用对利润表的影响
预收账款作为房地产企业“做收”的蓄水池,是以后会计年度确认收入的基本保障,在会计账务系统中预收账款除了按照产品形态设置辅助核算项,还可根据收款方式设置辅助核算项.财务报表使用者可以通过分析不同收款方式下收入对利润表的影响,合理确认经营成果.房地产企业房款的收款方式可以分为：购房人一次性全款支付、分期付款支付、金融机构按揭贷款支付.首先,购房人一次性全款支付的方式,在进行收入确认时应把收到的款项全部作为核算数据.其次,购房人分期付款的方式,在收入确认时应根据合同中约定的收款日期进行收入调整.倘若客户未能按照合同约定时间支付房款,应将其作为重点分析对象,及时分析其履约能力和实际欠付金额,若客户缺乏履约能力或分期付款累计欠付金额达到总房款的30% 以上,就可以不确认收入.最后,购房人从金融机构按揭贷款的付款方式,应以金融机构按揭贷款实际放款时间为标准调整收入.
为了解决房地产项目建设前期没有主营业务收入,三项期间费用发生导致利润表连年亏损,利润表未能真实反映企业经营成果的问题,可以根据收入和费用配比的原则调整房地产企业结转收入前所发生的各项期间费用.房地产企业财务部可下设预算报表分析小组,在财务总监的领导下制定三项期间费用的调整规则.集团内各项目公司根据总部财务部制定的调整规则,统一口径编制项目内部管理利润表,剔除项目建设前期三项期间费用对利润的影响,客观反映项目的经营状况.
2. 改进房地产预售制度下的财务分析
房地产企业销售普通商品房大多采取预售期房模式,房地产预售制度导致同一会计年度签约销售收入和主营业务收入可能存在较大差异.预收账款不应简单理解成资产负债表中的流动负债,更应将其看作以后会计年度业绩表现的先行指标,在一定程度上反映了企业未来的成长性和“做收”能力.一方面,房地产企业结算相对特殊,预收账款的确认与销售金额之间只差*按揭贷款的期限,也就是说预收账款是最贴近反映企业当期销售状况的财务指标.预收账款当期金额越大,体现了项目当期开盘有较高的去化率和回款率,经营性流压力变小,而不能简单理解成流动负债增加；另一方面,预收账款在商品房预售之后2—3 年内就可“做收”,是日后释放公司业绩的保障.在分析预收账款对企业偿债能力的影响时,还应重点关注相邻会计年度预收账款变化曲线.倘若预收账款收缩幅度较大,未来收入规模或大幅下滑,在关注其经营压力的同时需要结合企业项目情况判断企业经营的持续性；若预收账款规模持续小于主营业务收入,可能存在提前确认收入的情况,还应重点分析其收入确认方式的变化.
3. 利用EBIT、IRR 评价房地产项目的运行效率和投资可行性EBIT（earnings before interest and tax）即息税前利润,是不扣除利息、所得税之前的利润.财务报表使用者通过剔除所得税及利息,可以对不同融资成本和税收环境下房地产销售项目的运营效率进行评价.房地产项目的融资方式包括：金融机构开发贷款、公司债、售后回租融资租赁、应收账款收益权转让、资产支持证券（ABS）等.以最为普遍的金融机构开发贷款为例,银监会的相关规定要求房地产开发企业项目投资自有资金比例不得低于总投资金额的30%,房地产开发企业取得“四证”后,即可从金融机构申请项目开发贷款,贷款金额最高不超过总投资金额的70%.房地产新建项目总投资金额70% 需要对外负债融资的情况下,融资成本的高低将对项目净利润产生重大影响.为了解决房地产销售项目融资成本差异对净利润的影响,可以用EBIT 作为项目运营效率评价指标,剔除利息费用对净利润的影响.房地产持有项目运营效率的评价更多的采用EBITDA（ Earnings Before Interest,Taxes, Depreciation and Amortization）Margin,即息税折旧摊销前利润率.在历史成本计量模式下,相同房地产项目在不同时期的交易将直接影响投资性房地产计提折旧金额,投资性房地产折旧作为房地产持有项目最大类别的运营成本对净利润会产生重大影响.为了剔除上述影响,财务报表使用者在比较不同房地产持有项目运行效率时,可使用EBITDA Margin 作为评价指标,剔除利息费用、企业所得税、折旧、摊销对净利润的影响.在实操过程中,还可采用（持有项目EBITDA15 年平均值/ 持有物业总投资值）指标作为评价依据.
IRR（Internal Rate of Return）即内部回报率,又称内部收益率,是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率.IRR 是房地产项目在考虑时间价值的情况下,计算投资可望达到的报酬率.房地产企业常用的IRR 口径通常包括：项目全投资IRR、自有资金IRR.一般来说项目全投资IRR 大于融资成本利率时,才具有财务可行性；项目自有资金IRR 大于项目全投资IRR 时,项目投资资金采取负债融资方式才能发挥财务杠杆的作用.例如,我司投资联席会对新建房地产项目全投资IRR的过会条件是不低于8%（央行基准利率+ 预期通货膨胀率+ 风险报酬率）.某些市场化程度较高的房地产企业为了提升项目管理水平和运营效率,用跟投项目的方式激励中层以上员工,被激励对象按项目公司股权比例承担收益或亏损.以阳光城地产项目跟投方案为例,员工作为有限合伙企业投资人参与项目投资,有限合伙企业收益的计算与跟投项目IRR 挂钩,当-12<IRR<12%时,按有限合伙企业的实际股权比例分配收益或承担亏损,但12<IRR<18% 时,按有限合伙企业实际股权比例的1.2 倍分配收益,IRR 更能综合反映项目的运行效率和投资可行性.
4. 多维度分析经营活动流量
流量表是以收付实现制为基础编制的,包括经营活动产生流量、投资活动产生流量和筹资活动产生流量.经营活动产生的流量反映企业主营业务活动在正常生产过程中的资金收支情况,良好的经营活动流是企业可持续发展和财务稳健的基本保障.房地产企业资金密集型的特点决定了分析其流流量表,尤其是经营活动流量更具现实意义.房地产企业经营活动产生的流入主要包括：销售商品房、转让土地、提供劳务、收到的租金等；经营活动流出主要包括：购置土地、发包工程、购买商品、接受劳务、经营租赁所支付的等.销售商品房取得的是最主要的经营活动流入,购置土地、发包工程等支付的体现实际支出情况,通过二者规模比较,可以判断企业经营活动的资金需求和短期偿债能力.
房地产企业联合体共同拿地合作开发的项目,合同销售金额和流入金额可能会存在差异,财务报表使用者可以分析经营活动流入量与合同销售金额的匹配程度.倘若流入量与合同销售金额明显不匹配,财务报表使用者应关注是否存在项目回款控制力较弱的情况,或销售额数据存疑.根据2016 年年报数据梳理,营业收入TOP10 的房地产企业[（预收账款变化额+ 营业收入）/ 销售商品房收到的] 平均值和中位数分别为1.06倍和1.00 倍,其中比率在0.90—1.10 倍之间的企业数量为8 家.房地产企业预收账款的变化与经营活动流入量高度相关,对于预收账款变化与经营活动流入量明显不匹配的情况,应特别关注.
四、 总结
随着房地产行业发展呈现出的新特点,财务报表分析工作也要与时俱进,紧随行业的发展变化.房地产企业高级财务管理人员在做财务报表分析时应结合行业的特点和发展趋势,通过挖掘关键财务数据,深入分析能够反映企业管理水平和运营效率的财务指标,最终探寻出适合本企业财务报表分析工作的新方法.
参考文献：
[1] 程红. 房地产企业财务报表分析方法及反思[J]. 科技经济市场,2015(3):142-143.
[2] 王文平．房地产企业财务分析管见[J]. 财会月刊, 2010(1):40-41.
[3] 张立波. 企业财务报表分析的局限性及对策[J]. 财会探析,2014.4(9) ：139-140.
此文汇总：本文是一篇关于企业财务报表分析和房地产和思考方面的相关大学硕士和房地产企业本科毕业论文以及相关房地产企业论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
房地产企业财务内控体系的有效构建
刘玉(青岛紫竹苑置业有限公司,山东青岛266700)摘要内部控制是所有企业财务管理的重要环节,它在企业内部起着承上启下的作用 而近几年房地产行业也在随着我国城市改造以及经济不断腾飞,迅速发展起来,房地.
房地产企业财务风险管理以保利地产为例
俞兰平,李素珍（杭州电子科技大学,浙江杭州310018）摘要近年来,随着我国经济的增长,房地产行业也发展迅猛,房价更是增长明显 然而,房地产业的固有特性使其本身承担了一定程度的财务风险 与此同时,上涨.
房地产企业投资后评价的价值
【摘要】目前,我国经济发展进入了新常态,经济结构不断升级和改进,经济发展速度由高速转为中高速,这给房地产企业的发展带来了一些挑战 房地产企业投资后评价有利于改进企业管理制度,及时发现问题并完善各项措施.
新环境下企业财务会计报告的改革
中图分类号院G640 文献标识码院A DOI院10 16871j cnki kjwhb 2018 01 040摘要本文针对传统的财务会计报告存在的弊端及局限性进行了分析,提出未来财务会计报告的变革能够.