养老地产，国企改革之路,该文是国企改革类有关本科论文怎么写与国企改革和养老地产和创新之路相关毕业论文格式模板范文.
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文 / 吴京静
中 国 正 面 临严重的城市人口老龄化问题,尤其上海作为国内率先步入老龄化社会,也是人口老龄化程度最高的城市,表现为：首先,截止 2017 年末,上海 60 岁以上老年人口 483万人,占全市户籍人口 33. 2% ,大大超过全国世界老年人口 10% 比例,近三年来,与上一年同期相比,本市 60 岁及以上老年人口增速分别为 5. 6% ,5% ,5. 3% ,城市人口老龄化程度稳步提升；其次近年来老年人口高龄化态势明显,人均寿命稳定在 82-83 岁且 80 岁以上人口已占老年人口比例达到 16. 7% ,且逐年递增；再者,独生子女父母将逐渐成为新增长老年人的主体,抚养老人压力增大,第一代独生子女父母已陆续进入老年期,上海人口老龄化呈现出独生子女父母老龄化的新趋势.
一、我国目前养老需求现状
如何解决城市高质量的养老问题,已迫在眉睫.随着社会的不断发展,人民生活水平提高,养老观念的改变,对社会养老设施需求也日益增长,主要表现为：
（一）家庭结构“核心化、小型化”,一方面表现为下一代与老一代分居现象不断增长；另一方面老年人不堪忍受“空巢”寂寞孤单,从过去不肯到养老院开始逐步接受进而向往养老院,养老观念和居住观念正发生根本性变化.
（二）自实行独生子女政策以来,许多独生子女成家后,在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争环境下,每对青年夫妇都要面临照顾四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,由此引起了一系列的家庭烦恼和社会问题.
从目前老年人口基数,以及老年人养老观念重大转变的趋势来看,实施养老地产开发是一种机遇,更是国企改革创新途径之一.
为满足老年人日益增长的多样化养老服务需求,根据国家提出的“以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充”养老居住政策,近年来,上海积极探索建立服务方式多样化、服务功能多层次、实施主体多元化的养老服务模式,制定了“9073”的养老指导方针——即90% 身体状况良好,愿意和子女在一起的老年人,采取以家庭为基础的居家养老；7% 的老年人依托社区社会化养老服务中心,如“日托所”等提供日间照顾；3% 的老年人则通过养老机构予以保障.为养老地产的发展,提供了政策保障.
按照上海市政府规划,每年新增 1 万张养老床位,并通过政府引导、财政补贴、服务购买等方式,积极调度社会各路资本投资养老院,截止 2017 年全市养老结构共计 703 家,床位数共计 14. 04 万张,比上一年增加 5. 7% ,国企养老地产前景看好.
二、国企参与养老地产的三种模式
作为支持保障民生事业主力军的国有企业,积极布局养老地产,充分发挥国资引导带动作用,实施“保持地产业务,谋求业态多元化”战略目标,推动养老产业发展是当仁不让的责任.目前,国企参与养老地产主要有以下三种模式：
模式一：普通社区中配建养老产品
这种开发模式有利于带动企业拓展新的客户群,产品实现多样化差异化,可共享配套服务资源,同时既满足子女与父母之间的互相照顾,又满足因生活习惯差异而选择分开就近居住,实现老少两代人在居住上“分而不离、离而不远”的特点.
模式二：成熟社区周边插建养老产品
由于中心城区养老用地资源紧张,为解决城区老人就近入住养老院困难的情况,开发商可考虑利用住宅周边零散地块新建养老产品,且这种开发模式投资相对较少.
模式三：与商业地产结合,搭建养老产品.
对一些居住在大城市的老年人而言,他们既有养老需求又有休闲娱乐需求,期望能享受城市便利的商业资源,故在城区进行商业地产开发时,搭建养老设施,是一种较为新颖的模式.
三、国企参与养老地产项目的建议
作为国有企业的一员,笔者通过近 5 万平方米养老院的开发建设,对于国企参与养老地产项目开发建设,有几点体会.
（一）积极探索各种渠道
1. 将闲置的公益性用地调整为养老用地.如宜川养老院就是通过将原划拨公益性边角料地块进行充分挖掘利用,进一步提高土地使用率,由于养老院是公益性项目,故划拨地块上建造养老院可作为养老保障项目,提供托底保障.这种方式投资小,土地成本几乎为零,只发生建设费用,对今后的运营压力较小.
2. 通过市场招拍挂与住宅一起取得土地使用权.这种受让形式获得土地可用于营利性养老机构运营,运营方案不用考虑政府保障这块内容,全部采取市场化运作、定价及销售.如民办养老院.开发企业也可采取对外销售或租赁房方式,回收投资并取得盈利.
3. 政府立项筹资,企业参与代建.作为国企尤其是市属、区属国企,在解决老龄化方面具有不可推卸的社会责任.故目前还存在第三种开发模式：既由政府或民政部门立项筹资, 国有房产开发企业参与政府代建养老院项目,这种代建模式开发商不需要资金投入,仅需发挥自身专业水平,做好项目的开发、建设及质量、安全和成本管理,并收取相应管理费.
（二）规划设计
设计需人性化,要以人为本.这个“人”在养老产品设计中就是指老人,其产品的研发覆盖建筑设计、装饰标准、景观绿化至智能生活,创新核心在于适老化设计,既建筑和环境必须符合老年人的生理和心理特点,处处体现人文关怀,将建筑的合理性、便捷性、多样性、生态性融于建筑设计中,从而设计出温馨颐养的房子,在功能布局上,不仅考虑老人的居住功能,同时还要考虑老年人交流、休闲娱乐活动、串门互动需求,营造邻里空间；涉及护理医疗保健功能,实现医养结合,设置全科诊疗室、治疗室等,给入住老人提供医护照料和亲情关怀.
（三）保证品质示范推行
1. 加强成本控制.由于养老院产品投资盈利弱,基本处于微利状态,且投资额经批准后原则不予以调整,故产品成本控制面临较高难要求.首先在设计上采用限额设计, 其次在建设过程中按照工程材料招投标规定严格执行,货比三家,选择性价比高的材料设备,并委托投资监理进行全过程成本监控.
2. 加强进度、质量、安全和文明工地形象管理,确保项目品质. 即通过完善的管理构架、 全覆盖的计划进度管理、标准化的工程质量安全文明管理, 全过程的成本控制管理,确保养老产品均成为优质工程,精品工程,充分体现了国有企业的社会责任感,为创建美好老年生活做出贡献.
3. 构件养老项目设计规范标准.养老项目作为国企转型创新之路,正逐步探索前进,建立一套养老项目设计规范及管理标准,为今后养老项目的推广建设奠定基础.
（四）积极探索投融资及盈利模式
1. 政府投资,建成后交予政府民政部门管理.目前途径有二种形式,其一是诸如代建项目,投融资全部由政府负责,国企开发公司重点负责*建设,建设期资金支付由政府承担,代建企业收取管理费..其二是指国企充分利用历史遗留下来的划拨土地资源进行养老产品开发,由于国企负责前期建设期筹资并支付工程进度款,建成审计后由政府回购经营,开发企业根据政府立项初期批复投资额,控制建设成本.此模式风险小、有保障,主要考验的还是国企的管理水平.
2. 由开发商自行开发投资,建成后可通过市场化运作经营取得收益.此方式土地必须以出让方式取得,开发企业自筹资金建设,一般定位于高端养老产品,可提供高端养老需求.但经测算,如仅仅依靠建成后养老项目营运来赢利,存在投资回期长,回款慢的情况,甚至经营收入可能无法覆盖投资利息,市场接受度低.为此,目前市场多采取 C C RC 模式,诸如亲和源 ? 康桥爱养之家,陆家嘴金色阳光颐养院项目等均采取此方式.
总之,国企正在迎来养老地产兴起的大时代,把握好市场时机,运用扎实的开发建设实力,为国家开发建设出优质养老产品,吸取、运用并创造出优质的养老地产模式,为社会解决养老困难并提升整体颐养环境,是国企发展的重要方向,更是国企不可推卸的社会责任.
（作者系上海安居房产开发有限责任公司副总经理）
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