中小房地产企业内部控制存在的问题与,本文是关于房地产企业方面电大毕业论文范文跟内部控制和房地产和对策研究方面论文范文例文.
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【摘 要】内部控制在中小房地产企业可持续健康发展的过程中起着十分重要的作用.由于中小房地产企业的特殊性,在内部控制制度建设及实施过程中存在需要特别关注与应对的问题.本文针对中小房地产企业自身的业务特点和管理模式,探讨了内部控制的现状,重点分析了中小房地产企业对内部控制的理解和认知不足、风险评估体系缺失或不健全、资金管理相关控制活动不完善等问题,并针对上述问题为中小房地产企业内部控制的发展及改进提出了相应的建议.
【关键词】中小企业；房地产；内部控制；问题；对策
一、引言
随着国家对房地产行业的调控力度不断加大,大型房地产企业的优势地位不断凸显,中小房地产企业的竞争愈加激烈.中小房地产企业如何在严峻的形势下突出重围、求得发展,除了不断开拓外部市场外,更需关注如何提升自身管理水平和运营效率,以期在竞争中保持强劲有力的发展动力.内部控制作为企业管理的重要手段,其抗风险、提效率、增效益的作用日益显现.
二、中小房地产企业内部控制相关理论概述
1. 企业内部控制的概念及我国现行的企业内部控制制度
企业内部控制,是指由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的,旨在合理保证实现企业基本目标的一系列控制活动.内部控制制度是单位内部建立的使各项业务活动互相联系、互相制约的措施、方法和规程,是现代化企业管理的产物.我国现行的内部控制制度,是2008 年5 月由五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及2010 年4 月发布的《企业内部控制规范配套指引》, 主要适用于上市公司, 并鼓励非上市大中型企业执行.2017年6 月29 日,财政部发布了《小企业内部控制规范（试行）》, 自2018 年1 月1 日起施行,旨在引导和帮助小企业加强内部控制建设,提高经营管理水平,降低经营风险,减少各类经济损失.这一系列内控规范的颁布实施,使得我国各种规模的企业在建立和实施内部控制管理方面有了依据和指导,对于促进我国各类型企业健康成长,进而推动我国经济健康可持续发展具有重要意义.
2. 中小房地产企业内部控制的一般性及特殊性
与上市公司及大中型企业相比,中小企业内部控制具有以下几方面的特点：
（1）内部控制环境存在很大差异.中小企业规模较小,组织架构和机构设置、人员配备、企业文化建设等方面与大中型企业、企业集团相比,往往存在较大差异,很难做到“麻雀虽小,五脏俱全”.
（2）风险评估重视程度不同.大中型企业重视风险评估,很多大中型企业、企业集团设置有专门的风险评估部门和风险防控制度,能很好地进行风险分析、风险应对；中小企业很多出于成本效益原则的考虑,不会单独设置风险评估岗位,企业的风险评估仅仅依靠管理层的经验和判断.
（3）控制活动实现程度不同.由于中小企业机构和人员配备不够完善,许多控制活动无法实现,特别是一些不相容岗位无法分离,一人多岗现象较多.
（4）信息与沟通渠道不同.大中型企业、企业集团有较为畅通的信息沟通渠道,便于信息在不同层级之间流动；中小企业往往存在集权性的特征,许多经营管理信息很难传达到基层员工,而这与内部控制要求全员参与的特征是相悖的.
（5）监督机制及监督作用的发挥存在较大差异.大中型企业通常配备有独立的审计部门,而同样是出于成本效益原则的考虑,中小企业往往在持续的监督机制方面是缺失的,即便是设置了审计部门或岗位,其独立性也通常较差,很难起到真正的监督作用.
首先,房地产项目从前期的评估、可行性分析,到资金的筹措、项目的施工及结算,直至销售、资金回笼,环节众多,项目周期长,不可控因素更多.其次,房地产企业涉及到的关系部门、行业众多,收费项目繁杂.房地产开发需要的审批程序较多,任何一个环节运行不畅,都将影响整个项目的进度.再次,房地产企业由于地块的选择、筹资渠道不同、项目的定位等因素的影响,成本可比性低,很难通过横向或纵向比较来分析成本的合理性和可优化度,使得成本控制难度加大.最后,房地产企业涉及的税种较多,受政策影响大,而且房地产开发到销售的各个环节都涉及税收计算的问题.特别是近年来,税收政策更新较快,需要各部门人员,不仅仅是财务人员及时跟进税收政策的变化,研究其对具体业务的影响,避免造成企业的损失.
因此,房地产企业与一般企业相比,具有更大的风险性,更需要科学合理的内控手段来降低其风险.
3. 中小房地产企业内部控制的重要性
正因为中小房地产企业在经营管理上具有更大的风险性,所以中小房地产企业选择、构建适合本企业的内部控制制度具有十分重要的意义.
（1）是企业更好地进行风险防范的需要.
（2）是企业提升经营管理水平、提高资产运营效率的需要.
（3）是提供真实、有效、可靠的会计信息的需要.
三、中小房地产企业内部控制存在的问题与原因分析
1. 企业对内部控制的理解和认知不足
具体表现在企业内部控制建设流于形式,无法深入到企业运营的各个环节；企业从管理层到基层员工对内部控制排斥,控制措施执行不到位,无法真正发挥作用.
（1）从管理层的角度分析
内部控制体系建设能否实现、实现的程度如何,取决于管理层对内部控制体系是否有全面、正确的理解.由于内部控制制度建设初期,需要耗费较多的人力、物力、财力,需要从组织架构、机构设置方面对企业资源进行重新配置,如果管理层不能清楚地认识到内部控制制度抗风险、提效率、增效益的重要意义,很难真正去接受、去组织构建内控体系,实施内控制度.这一问题在中小房地产企业尤为突出.管理层往往更关注具体房地产项目的进展、能否获利、资金流等眼前的问题,对内部控制体系这种长期规划较为排斥.比如内部控制中一个重要的手段“牵制”,体现在机构设置上,就需要增设若干不相容岗位来相互制约,相互验证,这势必要增加企业的人工成本和办公费用,因此中小房地产企业管理层往往对内部控制的接受度较低.
（2）从企业员工的角度分析
企业员工是内部控制制度重要的实施者和参与者,内部控制制度能否真正落地、切实发挥作用,企业员工的作用是至关重要的.中小房地产企业由于规模较小,在机构和岗位设置上,多存在一人多岗、身兼数职的现象,一个员工自身的工作量较大,建设和实施内部控制制度时,如果管理层没有对组织机构和岗位进行合理的调整,从员工角度来看,内部控制制度的实施为其增加了工作量,这很大程度上降低了员工参与、实施内部控制制度的主动性和积极性,特别是内部控制制度中一些授权审批的要求、金额权限的限制,有时会造成短期内效率的降低,因此中小房地产企业员工对内部控制的接受度通常也较低.
2. 风险评估体系缺失或不健全
具体表现在项目前期,没有完善的可行性分析等风险评估措施；项目中后期,没有持续的风险管理对运营阶段风险进行控制,在资金筹措、施工方选择等等重大问题上仅仅依靠管理层的经验判断做出决策；或者重视市场风险、法律风险的防范,而忽视了流程风险、经营风险等等.这一系列风险评估体系缺失或不健全的情况,都容易给企业造成不可挽回的损失.造成这一现象的主要原因是在构建内控体系过程中,对中小房地产企业风险性评估不足,没有建立完整的风险评估体系.在风险识别、风险评估、风险应对上没有建立恰当的措施,因而无法准确地进行风险识别和分析,导致内部控制体系不健全,无法有效地抵御风险.
3. 资金管理相关的控制活动不完善
具体表现在许多中小房地产企业预算执行率偏低,资金预算与执行之间存在较大偏差；融资渠道单一,融资成本偏高；涉及资金数额较大,资金流动环节易出现错误或舞弊的可能.主要原因是中小房地产企业涉及资金管理的环节较一般企业多,且涉及的流程、人员、控制方法较多,在控制活动的设计和实施上比较容易出现遗漏或薄弱环节,造成企业损失.
四、中小房地产企业内部控制的改进建议
1. 管理层重视、企业员工配合
企业管理层首先应了解构建和实施内部控制的重要性.我们必须认识到,建设和实施内部控制制度对企业的长期发展是有益的,特别是对于中小房产地产企业这类风险较高的企业来说更是十分有必要的.内部控制一个重要的原则“成本效益原则”,是指在构建和实施内部控制制度时,要以效益大于成本为原则,即某一项目的预期效益大于其所需成本时,在财务上可行；否则,则应放弃.中小房地产企业可根据此项原则,适当选择适合企业自身情况的控制措施,综合比较某项措施实施的成本和其所带来的收益,而不要仅仅关注支出了多少成本.如果某项措施可以很大程度上避免企业可能遭受的巨大损失,即便实施该项措施可能需要支出一定的成本或一定程度上降低效率,也应该实施此项控制措施.而能否做出准确判断,就需要管理层从思想上重视内部控制,从行动上“吃透”内部控制,这样才能构建适合企业的内部控制制度,才能在内部控制的实施过程中为企业带来更大的效益.
有了对内部控制正确的理解,有了合理的控制措施和岗位设置,企业应加强员工的培训与企业文化建设,当企业的内部控制实施步入正轨的时候,每项业务规范处理、流程明确、有章可循,企业员工的配合度也会大大提高.
2. 建立风险评估体系
风险评估体系是内部控制体系不可或缺的一部分,对于中小房地产企业这种高风险行业尤为重要.中小房地产企业在建立风险评估体系时,应重点从以下几个方面入手：
（1）制定并实施由一系列风险管理制度和预案组成的风险评估体系.
（2）风险控制要立足于两个维度——法律维度和管理维度,不要只关注法律维度.
（3）必要时,设立相关的内部机构,如风险管理委员会、风险管理部或风险控制岗位,并明确相关部门或岗位的职责.
（4）在风险评估体系建立完成后,强化执行,确保体系的持续改进.
3. 梳理各业务流程特别是资金流程关键控制点,设计完善的控制活动
（1）加强资金预算管理特别是资金支出预算管理,细化成本预算,对具体支出进行因素分析,如某项建材成本超预算,从用量、单价角度分别与预算对比,判断其超支原因是由于质量问题造成用量增加,还是上涨造成单价超预算,再进一步从供应商选择、资质评级、招投标是否规范、有无比价记录等追踪超支原因,杜绝资金支出环节舞弊或不作为造成企业损失.
（2）加强运营资金控制,根据项目的施工节奏和生产周期对资金进行合理的调度和使用,实现对资金的主动控制,合理确定融资规模,降低财务费用.
（3）增加资金流转环节的控制活动,如审批权限设置、不相容岗位分离、财务、收银人员定期轮岗、资金管理信息系统等技术手段,多措并举降低资金流转环节风险.
五、结语
企业内部控制制度的构建和实施是一个长期、动态的过程,需要在企业管理的实践中不断改进、不断完善,每个企业都要根据自身的管理现状来选择合适的控制手段.除了上述探讨的一些比较突出的问题外,中小房地产企业还需注重信息与沟通渠道畅通、加强企业内部监督作用,构建一套适合本企业发展的内部控制体系,为保障企业健康、稳定、持续发展奠定坚实的基础.
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