房地产开发企业全面成本控制和管理的新思路,该文是房地产开发类毕业论文范文与成本控制和新思路和房地产有关硕士论文开题报告范文.
房地产开发论文参考文献：
●王贤善
摘 要：随着房地产形势的发展,必须加强对房地产企业项目开发全过程控制与管理.由于房地产项目投资数额巨大的特点,决定了对其成本进行控制与管理是势在必行的,只有这样,才能充分发挥房地产的经济效益和社会效益.文章论述了房地产企业开发成本构成,分析了房地产企业全面成本控制存在的问题,提出了相应的对策.
关键词：房地产开发企业 成本构成 成本控制 存在问题 对策
中图分类号：F293.3文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）03-283-02
一、房地产企业开发成本构成
成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,现在房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要.
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用.构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还包括开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用.
房地产企业开发全面成本大致由8个方面构成：
1.土地使用权出让金.国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.
2.土地征收及拆迁安置补偿费.
（1）土地征收费.国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行.
（2）房屋征收安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费.
3.前期工程费.前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按项目总投资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准计入房地产开发成本.
（2）“三通一平”等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算.
4.建安工程费.它是指直接用于建安工程建设的总成本费用.主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等.
5.基础设施费.它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算.
6.公共配套设施费.它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.
7.不可预见费.它包括基本预备费和涨价预备费,依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,按3%一5%计算.
8.开发期间税费.开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用.在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重,应根据当地有关法规标准估算.
二、房地产开发企业全面成本控制存在的问题
1.房地产对全面成本控制存在错误的认识.目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制,其它大部分房地产企业都还没有实行.很多房地产企业存在错误的认识,认为设计阶段是成本控制的重点,其它阶段对成本控制的影响不大；还有的认为提供材料和设备是最重要的成本构成.其实房地产企业的发展道路是越来越精细化,成本管理范围中应纳入任何微小的成本和任何的成本要素,另一方面,企业全体员工的活动产生了企业成本,房地产企业现代成本控制的核心是全面成本控制.
2.房地产企业缺乏先进全面成本控制的手段.房地产企业全面成本控制的手段,最主要是根据财务部门的决算报告,这是传统的房地产企业成本控制,由于业务人员提出报告的时效性相对滞后,这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用.事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏,这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离.成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现,不能对症下药,应采取有效的措施全面控制企业成本.
3.房地产企业没有完善的全面成本控制的体系.很多房地产企业在全面成本控制上处于粗放状态,完善的全面成本控制制度体系十分有限.有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度,但在实际执行过程中却形同虚设,一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利,导致干多与干少没区别,干好与干坏也是同一个局面,即使兑现了也是受奖不公,受罚不服.因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事.这种做法,只是安排了工作而对工作效果没有考核,或者只奖不罚而且奖罚不到位,有关人员的积极性受到严重的挫伤,给以后的成本控制工作带来不可估量的损失,房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的.
三、房地产开发企业全面成本控制的举措
现今看来,房地产市场存量过大,其中除宏观经济方面的原因外,也有其形成机制方面的原因.根据经济规律,商品房如果售价下调则有助于楼市跑量.开发商之所以长年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力,成本居高不下的缘故.从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源,避免房地产市场泡沫经济,减少国民经济损失有着一定的意义.
房地产业经过几年的高速发展,已经走出了暴利的时代.深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做,而今利润能维持在12%左右就算是好的项目了.由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟,房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态.随着国家逐步加强了对房地产业的规范,特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿,对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路.国家加强了金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制,练好内功.
从微观上讲,对房地产开发企业的全面成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争,腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义.房地产全面成本控制要将成本理念贯穿于整个项目始终,具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段.
1.前期调研.在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性.可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现实是没有几个房地产公司愿意花这笔费用,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的.
房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益.在立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容.可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工.如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁.在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去.
2.设计阶段.降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制.把全面造价管理工作放在设计阶段.未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果.因此,建设单位应以对建筑和安装成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面：
（1）)实行方案设计、工程设计的招投标制度.建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的.首先要通过设计招标来选择设计单位.必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托.可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托.
（2）加强技术沟通、实行限额设计.设计单位在工程设计中,要推行限额设计.凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算.要通过技术与经济相结合的数据说话.在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂,依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计.在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破.
（3）加强设计出图前的审核工作.加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好.在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段.
3.施工阶段.施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制：
（1）合理控制工程变更.工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起.控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事.应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生.洽商变更后应根据合同规定及时*增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通.
（2）严格审核承包商的索赔要求.对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事.加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控.
（3）搞好材料设备的加工订货.预算人员要广泛掌握建材行情.严格按有关规好材料限价工作,合理控制价差水平.对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货.属于指导价范围的,应实行适当参与,推荐厂家,监督质量及合理限价的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉.
4.竣工结算阶段.凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单.如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除.应做好工程洽商签证及预算增减账的清理.重点做好材料价差及竣工调价的审定工作.审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现.要严格按合同及有关协议的规定,合理确定提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量.
总之,在房地产蓬勃发展的今天,对于开发商来说,最理性的事是控制成本,多关注点成本,少关注点房价,因为房价是市场决定的,而成本掌握在你自己手中.全面成本控制要成为房地产企业的战略,通过严格控制成本费用,取得高效的运营效益.
参考文献：
[1] 黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制[J].广东土木与建筑,2005(08)
[2] 王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学,2008
[3] 杨晓梁.房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学,2007
（作者单位：宁波欣达建设项目管理有限公司 浙江宁波 315000）
（责编：李雪）
回顾述说，上文是一篇适合成本控制和新思路和房地产论文写作的大学硕士及关于房地产开发本科毕业论文，相关房地产开发开题报告范文和学术职称论文参考文献.
房地产开发企业项目管理和成本控制
朱博涵120107199010244526 天津 300456【摘要】房地产企业如何在激烈的市场竞争中取得优势,其成本管理水平是关键内容之一 成本管理是房地产企业的重要管理活动之一,成本管理的好坏直接.
电子制造企业成本控制管理的有效
摘 要我国是生产制造大国,生产力,制造力在国家排名都是靠前的,那么相应的,电子制造作为生产线上的重要工程,也是倍受我国制造企业所重视的 那么,电子制造企业的成本控制就突显得非常重要了,电子制造企业只有.
作业成本法下企业物流成本控制
摘要成本难题一直困扰着很多现代企业 许多会计科目中或者其他成本、费用中都或多或少地夹杂着企业物流成本,但没有单独拿出来核算 基于作业成本法的企业成本控制改善了传统核算方法核算物流成本的不足,能够很好地.
医院财务管理和科室成本控制的融合模式探究
孙慧竹(沈阳市口腔医院,辽宁沈阳110002)摘要从医院的主营业务开展入手,其应放在强化业务科室的成本控制环节 其中,科室固定资产重置成本所占权重最大 因此,为了更好地聚焦科室成本控制的重点&mdas.