论企业价值评估方法以万科为例,本文是关于价值评估相关本科论文开题报告范文和企业价值评估和万科和方法相关函授毕业论文范文.
价值评估论文参考文献：
[摘 要]我国的房地产市场近年来发展飞速,在我国经济发展过程中发挥了重大的作用.但在此过程中也出现了一系列的问题,虽然政府采取了各种措施来进行调控,但效果不是很明显.在这种情况下进行企业价值评估不失为一个好办法.万科为目前中国房地产行业的领军企业,本文以此为案例,通过对比,选择适合房地产企业的评估方法,更好的决策.
[关键词]房地产；价值评估；评估方法
[中图分类号] F275
一、企业价值评估的基本理论
(一)企业价值评估的基本概念分析
在企业价值评估中,企业作为一个有机的整体,在充分考虑被评估企业所处的行业背景和宏观经济环境的前提下,通过分析企业能够控制的资源和整体的获利能力,对其做出综合性评估,从而反映其公允市场价值.
(二)企业价值评估的方法分类
改革开放以来,各类新的价值评估方法应运而生.目前主要有成本法、实物期权法和市场法、收益现值法.
1．成本法
此方法在计算时较为简便、对操作人员没有过高的要求.我国国有企业的运作形式以及在运行过程中的情况与此类方法相适应,在我国的企业单位改革方面起到了不可小觑的作用,因而成为了我国国企甚至各类企业机制评估的主要手段.
其方法简单易于上手,但存在的缺点也很多：笫一,工作量极大,增加工作时间和评估费用,也失去了及时性；第二,成本法以历史成本为基础来评估企业价值,可能会使评估价值与实际偏离；第三,有一些不能量化资产,如无形资产,采用成本法时无法计算,导致评估价值低于企业的实际价值.第四,账面所记录的各项资产可能由于通货膨胀或者通货紧张失真.
2．市场法
市场法是选定市场上3-5个已有交易案例的企业做为参考企业,与被评估企业进行比较,在充分考虑各种因素的基础上,得出被评估企业的价值.
3．收益法
此方法是将企业在持续使用的资产从评估时点开始一直到该资产折旧结束的这段期限内预期收益的估值,利用合理的、一定的折现率,把预期收益折为现值,再将此估值与其他资产的价值估值进行累加,从而得出该企业的价值估值.
因为房地产企业是一个具有较高的投资风险、相对回报也较高的行业,EVA法更注重股东的权益,在判断企业盈利能力时,如果公司的资本成本高于企业的盈利时,不管盈利与否都损害了其房地产公司的股东权益.因而,EVA法在房地产公司的企业价值评估当中更为适用,其得到的结果也更能反应真实状况.使投资人更好的规划投资,达到利益最大化.
二、国内房地产市场的大环境及发展趋势分析
(一)国内房地产市场的大环境分析
美国次贷危机、欧洲的债务重组使国际经济发展受到重创.目前我国正处在经济转型的特殊时期,市场机制有待进一步完善.国家出台了一系列新政,增加廉租房工程建设,推出了“9. 29新政”,大力监督房地产市场的健康有效运行,防止出现炒房、哄抬房价致使房价虚高不下的现象.
(二)国内房地产市场的发展趋势
第一,政府为了解决“房价虚高” “房地产偷袭过热”等问题,出台了一系列针对房地产市场发展的政策,但目前来看收效不是很可观；第二,受供求关系的影响, 目前的房地产企业所提供的房产供给量还不能满足人们的需求,因而目前在房地产市场中依然是卖方也就是房地产开发企业占据主导地位；第三,随着政府宏观调控的政策对房地产市场投资以及房地产行业供需结构的引导和规范,房地产的高额利润将不复存在,届时也会使投资者对于房地产的投资热情得到遏制.
三、案例分析过程
(一)万科集团的基本状况
万科作为我国的房地产龙头企业,从成立到目前为止的30多年里,其规模不断扩大,业务已经基本遍布我国的大中城市,销售业绩也在逐年攀升,甚至刷新了房地产行业的销售记录,成为了房地产行业的“领头羊”.
(二)采用EVA进行价值评估及其理由
1．采用EVA进行价值评估（表1一表4）
2．运用EVA法进行评估的理由
首先,商业模式不适合Vanke 收益法,因为万科作为房地产开发行业的龙头企业,在发展中肯定要不断的创新,而实现创新就要加大对创新的投资力度,这就会使企业当年的流量缩减,收益法对于企业的盈利能力及价值的估计会低于真实水平；第二,万科企业的运营模式不适用成本法,万科企业作为中国房地产界发展的领军人,其品牌效应所带来的价值是无法量化的,而采用成本法对企业价值进行评估时,会忽视这部分价值,而这部分价值往往占企业实际价值的很大比重；第三,万科企业也不适用于市场法,万科的发展规模之大,在目前的房地产市场中能与之相比较的企业寥寥无几.而且房屋不具有流动性,地段、城市的经济发展水平都会直接影响房价,不能满足市场法对企业进行评估的条件.
四、万科集团价值评估的结果分析
从企业近五年的EVA 也就是经济增加值的计算和对比,该企业的经济增加值一直都在逐年增长,但从中也发现了企业目前存在的问题,具体有以下几点：
第一,企业创造的利润与成本的比重在这五年中有些许的波动,投资人会认为投资有一定的风险.可以通过提高企业管理层的综合能力,完善企业的考核机制,通过激励公司员工,创造更多的价值.
第二,企业的流的增长与企业净利润的增长速度得不到匹配,这种情况会造成企业产生的高额利润并没有给公司股东带来更高的经济收益,也会使企业得到的投资额受到影响,这就需要公司高层把原来以利润为基准的管理模式逐步转化为以为公司股东创造更大经济利益为目的的管理模式.
五、结语
本文主要阐述了价值评估方法,以及方法自身存在的优势与局限性.然后通过万科企业所在的行业特殊性,选定了较为合适的评估方法——经济增加值法,并利用此方法对万科集团的企业价值进行了评估分析.
在企业的发展过程中,选择适合企业的价值评估方法,准确的掌握内部价值,做出正确的公司战略决策,促使企业吸纳更多的投资,实现持续快速发展.
主要参考文献：
[1] 陈志伟. 我国企业价值评估中如何运用评估方法的几点思考.《商业会计》2013(19).
[2] 刘宇. 试论企业价值评估方法的选择与运用.《中文核心期刊要目总览》,2013.3(5).
[3] 赵坤. 企业价值评估方法体系研究.《国际商务财会》,2010.(12).
[4] 唐广. 论现行企业价值评估方法及改进思路.《山西财务专科学校》,2006.(12).
[5] 汪婕. 基于上市公司企业价值评估方法探析.《山东纺织经济》,2013.(3).
责编：郑诤
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