房地产税改革,该文是房地产类电大毕业论文范文与房地产税和房地产税改革和浅析有关毕业论文题目范文.
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【摘 要】在成熟市场经济体中房地产税通常是地方财政收入的重要、稳定来源,国际上房地产税指的是在保有环节、针对存量房征收的财产税,与我国现行的在建设交易环节、针对增量房征收的房地产相关税收有较大的区别.目前我国逐渐进入存量房时代,在建设交易房地产环节的税收减少,房地产税向保有环节征税转变的改革紧迫性增加.本文阐述了立法困难、征收制度设计复杂、房产估值体系不完善以及全国统一的不动产登记制度不健全四个房地产税开征面临的问题,随后整理了8个国家及地区的房地产税征收的经验,参考其中的共性制度安排,提出我国房地产税开征的简易模式,为我国征收房地产税提供一种有益的借鉴.
【关键词】房地产税挑战国际借鉴
一、引言
房地产税是一个历史悠久的税种,它最早起源于欧洲.随着个人存量财富的不断积聚、增加,大多数国家都把房地产税的征收重点放在保有环节、针对存量房征收.我国虽然也有房产税,但其把征收的关注点放在流通环节,存在着种种弊端.我国开始思考改进现有的房产税制度.2018年3月5号,李克强总理在《政府工作报告》中提出来要稳妥推进房地产税立法.实际上,在十八届三中全会决定里就提出要适时推进房地产税改革,十九大报告也提出要加快推进地方税体系的建立并且明确了“房屋是用来住的,而不是用来炒的”,这些都为房地产税改革作出了部署.中国财政部曾在人民日报上发表了文章称我国将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施.房地产税问题关系到千家万户,涉及到几乎每个人的切身利益,尤其是我国公民的财产大部分是以不动产为主.房地产税开征存在着重重困难,本文总结我国房产税开征的问题,借鉴国际经验,为房地产税的征收提供一些建议.
二、房地产税的“水土不服”
房地产税是一个大多数国家都普遍采用的税收制度或者是一个税种,它必然有自己的作用,在一些发达国家的城市,房地产税已经成为公共财政收入的重要支柱.从长远来看,开征房地产税对我国意义深远,一是调节收入分配,抑制收入上的两极分化,起到促进社会公平的作用.二是筹集财政收入,逐步替代土地出让金,用来满足政府提供公共服务的需求.三是促进我国税收制度改革,提高直接税比例,增加保有环节税收,减少建设交易环节税收,对构建合理的税收制度、优化房产资源配置具有巨大意义.开征房地产税是大势所趋,但是我国的房地产税改革存在很大的困难,目前开征房地产税所必要的配套条件尚未完全具备.开征房地产税的面临的主要问题主要包括以下几个方面：
一是我国房地产税体系中各税种的协调.房地产税征收的制度设计需要进行进一步的研究.征收房地产税的条目下,还涉及到许多不同的税种,需要不同税种之间的相互配合,具体每个税种如何征收,还需要经过政府内部的讨论和外部群众意见的征求.另一方面,目前中国房地产税体系主要有16个税种,涉及开发建设、交易、保有三个环节.其中开发建设、交易环节分别涉及7个税种,保有环节有2个税种,税种众多且税种之间分配不均衡,交叉征税问题突出,并且从各环节的税种征收看,开发建设、交易环节的税收负担明显比房地产保有环节的税收负担高,税负呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的结构特征.因此,在保有环节开征房地产税不是简单地增加一个财产税税种可以解决的,还需要改变开发、交易和保有环节繁多、税种重叠征税导致的税负不合理的问题.
二是房地产税的征收制度设计.房地产税改革是一项牵涉甚广的系统性工程,它涉及我国家家户户的存量财富,对一项事关社会稳定的财富征税,其课税的主体、对象、税基和税率等要素的顶层设计的科学性、公平性就显得尤为重要.现阶段,有两个需要重点关注的难点：一是税基难以统一,土地价值和房屋的价值随着时间的推移呈反向变动的关系；二是纳税主体的确定,我国实行土地公有制与房产私有制,房地产税一个税如何对两个不同的纳税主体征收,这是一个重大的挑战.而且我国现阶段是购房高价,居住便宜；发达国家是购房便宜,居住高价,将房地合二为一开征房地产税.我国前期已高价征收的土地出让金,再对其征收高额的房地产税,无疑会增加税收负担.
三是房产估值体系.税基评估是保证房地产税公平性的前提,目前各国普遍采用的税基是房产的评估值.住房的价值衡量个性化较强,从大的方面说,楼盘的地段、绿化、交通、商业发展程度等对其的影响十分巨大；从小的方面来说,同一楼盘的不同楼层、户型、朝向差异也很大.但是合理评估房地产税税基是征收房地产税必不可少的步骤.如何确定一个公平、科学的税基认定方式以及如何正确评估住房价值要依赖于房产估值体系的建立和高素质的评估队伍,而这两项艰巨的任务都非短期可达.
四是不动产的权属和产权性质.目前我国尚未完成全国联网、实时查询房屋登记和交易数据的不动产登记系统,房地产税的征收前提上不完备.由于历史遗留原因,我国城镇住房的产权性质含有公有房、商品房、房改房、拆迁安置房、危改房等多种多样的类型,又经过复杂的历史沿革和政策变迁,要界定清楚产权性质,合理地将住房产权明确归属于具体的家庭和个人,这需要一个较长的时期和较复杂的过程.
三、房地产税的国际借鉴
房地产税作为一个世界各国普遍采用的税种,它有一些几乎是每个国家房地产税制度都存在的共性制度安排,大致有这样四种共通点：一是房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,目前大多数的房地产征税的税基都是以市价的评估值为基础来确定的；二是房产税归属于地方税,它的收入纳入地方政府财政收入且在其中占据重要地位,地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和公共基础设施等支出；三是房地产征收的复杂性使得房地产税征收前一般都会先建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平；四是税率一般都有严格的限制且会有一些税收优惠,因为房地产税是一种直接税,税负难以转嫁,其征收必然会增加房产持有者的税收负担,在各国的房地产税制度安排中,都存在一定的扣除标准或是恰当的税收减免优惠.
表1税收对比表
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根据多国经验以及共性的制度安排,中国的模式将会：
一是合理调整建设、交易、保有环节的与房地产税相关的各税种税率,合理设置房地产税税率且有一定税收抵扣,确保税负合理.对于合理调整房地产税相关的税种应遵循流转环节税种重在建立对土地资源进行合理补偿、利用的税收机制,适当降低税率水平,避免对房地产产权取得的重复课税；保有环节重在建立对存量财产进行有效调节的税收机制,房产税征收应采用低税率、宽税基的思路.对于房产税税率可以在统一的制定规划下给予地方政府一定的浮动空间,根据不同地区、不同用途以及持有面积的大小的做出因地制宜的调整和浮动,使得税率设计更适应当地的发展.未来需要清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房地产税的免征条件,给予税收优惠.
二是建立完备的税收征管模式.开征房地产税是一个改革和理顺现行税制的过程,房地产税的征收需要统筹安排、协调推进房地产税征收的各个环节以及相关税种的改革.最终规范为统一的税种,把名目繁多税目进行归类整合.依据房产税征收时不同环节,不同税种,并结合当前我国房地产经济的发展进行适时的调整,在制度上加强顶层设计,统一规划归类各项名目繁多的税费改为单一税种.同时在同一环节也应该避免重复征税.总体上说,在税种设计和征收环节上都要有合理而有限的制衡.
三是合理确定税基,建立完善的房产估值体系.对所有的工商业住房和个人住房,未来需要客观合理的评估房地产的市场价值,建立一整套的评估体系,包括有公信力的房产评估机构、不动产登记制度.另外要不断完善房产税评估机制的配套设置,培养一批专业化,高素质的评估人才队伍.更要利用现下不断完善的互联网技术,收集大数据信息,建立财产信息管理系统和信用评价系统,实现信息和资源的互通和共享.
四是良好的制度运行离不开信息的收集与完善.要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果,要建立全国联网、实时查询房屋登记和交易数据的不动产登记系统以及清楚界定房屋产权的性质.在必要时,需开展全国的住房普查,掌握住房的基本情况,统一界定房屋性质.
四、结语
许多国家都实行了房地产税制度,其中存在着一些共性的制度性安排,我国会参考国际共性的制度性安排的特点.当然,我国有自己的国情,会从我国具体的国情出发来合理设计我国的房地产税制度.当然我国房地产税制度设计还需要一段时间不断完善、征询意见才能出台.这样我们的房地产税制度才能够更加合理、公平,既能够起到筹集财政收入的作用,又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应.
参考文献
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作者简介：于军华(1993-),女,汉族,山东烟台人,青岛理工大学在读硕士研究生,研究方向：财务与会计.
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