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关于房地产企业论文如何怎么撰写 跟我国房地产企业经营模式和探析相关本科论文怎么写

主题:房地产企业论文写作 时间:2024-02-09

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徐媛媛

(复旦大学管理学院,上海200433)

[摘 要]随着我国房地产市场的不断发展,房地产企业通过“X+地产”经营模式的创新,将公司自身经营目标和地方政府政治目标相结合,建立了企业与政府“互利共赢”的发展模式,提高了房地产企业的资源获取能力,提升了企业核心竞争力.本文通过对“旅游+地产”“商业+地产”和“园区+地产”三种经营模式的探析,为我国房地产企业经营模式的进一步创新发展提供了思路.

[关键词]房地产企业;经营模式;政策目标

[中图分类号] F272.2 [文献标志码]A [文章编号]1003-0166(2017)08-0032-05

doi:10.3969/j .issn .1003-0166.2017.08.006

0 引言

房地产行业是我国国民经济中具有先导性和基础性的重要支柱产业,兼有生产和服务两种职能.1998年我国开始从福利分房制度向住房商品化的市场制度改革.在我国GDP高速增长、人口红利刺激和宽松的货币政策等因素的共同作用下,巨大的住房需求和投资性需求得到释放,我国房地产行业就此进入高速发展时期,并带动了一系列上下游产业的发展,为推动我国国民经济的发展起到了重要作用.

在过去房地产行业“黄金十年”高速发展时期,房地产企业的盈利手段主要依靠于土地囤积、高财务杠杆、单边城市发展和逆周期操作.具体表现为:1)房地产企业大量囤积以低价获取的土地,持有等待,获取因为市场供给不足拉高的房价产生的土地红利收益;2)依赖宽松的货币政策以高财务杠杆迅速扩张和高周转发展;3)在城市化发展大环境下以重点城市为核心向扩大发展;4)利用行业的周期性波动,低价拿地高价售楼.在这种粗放式开发经营模式中,资金和土地资源的获取能力成为制约房地产企业发展的关键因素.

房地产企业与地方政府的关系影响着企业获取稀缺资源的能力,对公司的发展产生着重要作用-在过去粗放式开发经营的模式下,房地产企业常常通过聘请有政府背景的人员担任公司高管的方式建立企业的政治关联,这种政治关联为房地产企业带来了资金和土地等稀缺资源获取的竞争优势,从而提升了公司价值凹.政治关联是政府和企业关系的具体化表现.已有研究发现,政治关联会对公司价值产生影响,但是影响方向却存在较大争议.一方面,政治关联在一定程度上会影响房地产企业的资源获取能力,例如,政治关联能够给企业带来更多的政府补助,税收优惠和银行贷款等冈,从而提升了公司价值圈.但是另一方面,政治关联对公司价值的提升不具有持续性,阻碍了公司培养自身真正的核心竞争力,长期来看,政治关联对公司价值产生了负面影响问.由此可见,房地产企业依赖通过人脉关系建立政治关联获取资金和土地等稀缺资源的发展模式不具有可持续性.

随着我国房地产市场宏观调控政策的不断深化,人口红利的逐渐消失、行业发展景气的下行以及重要城市建设开发用地面积的限制增强,粗放式开发经营的盈利模式已经逐渐被市场所淘汰,通过人脉关系建立起来的政治关联在帮助企业获取资金和土地资源方面的重要性也在逐渐减弱,取而代之的是房地产企业经营模式创新的竞争.

1 房地产企业经营模式的创新

近年来,房地产行业中“X+地产”的创新经营模式不断出现,“X+地产”是指其他非房地产产业和房地产产业的结合开发经营模式.例如“商业+地产”和“旅游+地产”等经营模式开始出现在房地产行业.在这种创新经营模式下,房地产企业通过在“X”产业上的商业资源和竞争优势,为地方政府引入新的产业资源,促进了地方产业结构的升级,带来税收和就业岗位,拉动了地方GDP的增长.与此同时,企业通过“x”产业的开发经营提升了周边区域自身住宅地产的附加价值,并获得了未来可持续经营的流收人.房地产企业将自身的发展需求和地方政府的政治目标相结合建立起来了“互利共赢”的新型企业政治关联,这种经营模式的创新日益成为房地产企业获取资金和土地等稀缺资源的核心竞争力.下面将分别对华侨城为代表的“旅游+地产”模式、万达地产为代表的“商业+地产”模式和华夏幸福为代表的“园区+地产”模式进行分析探讨.

1.1“旅游+地产”经营模式

华侨城成立于1985年,成立之初的主业为主题旅游公园,从我国第一个文化主题公园深圳锦绣中华的落成到欢乐谷主题公园的建立,华侨城经过10年的发展在全国建立起自己的旅游公园品牌.在已有的旅游品牌优势的基础上,华侨城提出了“旅游+地产”的商业模式,其核心是将自身旅游产业与传统房地产产业相结合,把旅游景区的整体开发与居民住宅需求相融合,利用公司旅游主题开发能力和自身旅游品牌的全国影响力,实现项目落地城市经济的增长和城市形象魅力的提升.在开发运营过程中,公司获得了低价的土地开发权,政府实现了GDP增长和就业政绩目标,形成了政府与企业的互利共赢的良性模式.

不同于传统房地产开发模式,华侨城在开发房地产项目之前先开发旅游项目.通过对旅游项目的开发,带动了区域周边配套设施的建设和相关产业的发展.大规模区域开发综合项目的建设改善了区域的自然环境、人文氛围和产业状况,提高了区域周边地产附加价值,从而提高了周边住宅房地产的综合价值.“旅游+地产”的经营模式需要大规模区域综合开发才能保证足够的发展空间基础,获取大面积的土地资源是项目开发的前提.华侨城通过契合地方政府的政治目标来满足自身发展需求.公司通过自身旅游品牌项目的建设开发,完善了区域的基础设施建设,改善了当地的城市面貌,提升了城市形象,除此之外,还为当地居民提供了大量就业岗位,带动了旅游相关的低能耗绿色产业发展,促进了当地经济发展.这一开发模式符合地方政府发展循环经济和环境友好型产业的政策要求.通过将企业自身的发展要求与地方政府的政治目标相契合的经营模式的创新,华侨城获得了地方政府的开发模式认可,获得了大量低成本的土地储备资源,降低了土地开发成本.不仅如此,通过旅游产业的开发打造了良好的居住人文环境,提升了区域周边地产的附加价值,住宅地产的高额投资回报为企业旅游项目的进一步开发提供了雄厚的资金支持,提高了企业基础设施配套建设的能力,两者相互促进,产生了协同效应.最后,旅游项目的后期运营服务为公司带来了稳定的长期可持续性流收入,为公司未来的健康发展提供了有力的支持和保障.整体而言,“旅游+地产”的经营模式创造了政府与企业互利同赢的双赢局面,此种经营模式的创新提高了公司的核心竞争力.具体经营模式见图1.

1.2“商业+地产”商业模式

万达集团成立于1988年,在经历旧城改造项目起步发展阶段后, 在2002年开始从整体商圈价值的角度出发,首次创造了“订单商业+地产”的经营模式.一般的商业地产的招商流程是先按照规划将商业地产建设好,建设完成后再招商,商家进场后还需要按照自己的品牌定位和需求进行装修改造,而万达地产的模式是在前期商业地产设计阶段与相关合作商家洽谈协作,按照商家的意愿来设计商业地产项目的装修,这种流程改造不仅节省了商家的营业成本,也缩短了商业地产的培育期,提高了商业地产开发经营的效率.万达集团的商业地产项目是一个集合了酒店、写字楼、购物中心、文化娱乐和住宅公寓的综合体,此商业地产模式的建立执行了打造城市中心的战略,可以为地方政府打造新的商业中心、城市新区.这种开发战略需要企业拥有专业的整体规划能力和雄厚的资金支持以及庞大的土地储备资源.

“商业+地产”的订单地产模式缩短了万达地产的开发周期,通过销售一部分物业可以获得项目的初期开发资金,平衡了公司的流,公司持有的核心物业用于出租-为公司带来了长期稳定的支持.这一打造城市综合体的商业模式不仅为地方政府带来了财政收人和大量的就业岗位,而且借助企业的资金和专业规划能力为地方政府打造了一个新的城市中心,改善了城市面貌,提高了城市综合竞争力,为地方政府带来了政绩效益.为此,地方政府有动机为企业提供低成本的土地资源和优惠政策支持,实现了互利共赢的发展局面.如图2所示.

1.3“园区+地产”商业模式

华夏幸福以独特的“园区+地产”的经营模式成为我国民营房地产企业的领头羊.华夏幸福成立于1988年,在2002年国家开始对房地产市场进行宏观调控后,华夏幸福开始转型开发工业园区的投资运营,并在2006年“国六条”出台以后,创立生态小镇连锁品牌,开始迈人造城式地产发展阶段.华夏幸福的核心业务为工业园区开发运营和城镇建设.具体业务涉及基础设施建设、土地整理、园区综合服务、产业发展服务和住宅生活配套服务等.从华夏幸福的发展历程中可以看出-企业的发展历程经历了从单一项目开发的独立个体形式转向城市集约化发展的过程.

由于有政府作为隐形担保人,国有企业在获取资金与土地这两类稀缺资源上都比民营企业更有优势:因此,作为民营企业的华夏幸福在和政府关系相对劣势的情况下,开始以经营模式的创新与地方政府建立互利共赢的政商关系.与传统民营房地产企业开发不同,华夏幸福将自身定位为全方位的工业园区建设开发服务提供商.企业的经营对象不再面对传统的单一住宅房地产市场,而是面向工业园区的整体建设和服务提供,形成了“政府主导、企业运做”的独特经验模式和特点.相对于传统房地产企业的开发,华夏幸福将短期一次性房地产开发流转变为长期可持续性工业园区经营流收人,获得了更强的持续发展能力.

华夏幸福“园区+地产”的具体经营模式为:华夏幸福受到地方政府的委托负责某一地区的整体开发和后续运营-对此地区建设运营的监督由当地政府负责.地方政府通过将部分政府职能委托给企业,建立起了政府与企业的委托*关系.在工业园区开发初期阶段,华夏幸福通过专业团队对园区进行整体的产业规划和战略研究,由企业自有资金完成园区的土地开发和基础设施建设等一级开发内容,地方政府对此部分成本进行一定补偿;然后,华夏幸福将通过公司自身的专业招商团队和跨行业公司客户数据库为工业园区招商引资,地方政府将以招商引进的入园企业投资总额的一定比例作为华夏幸福的佣金回报收入,激发了公司引入优质企业人园落地的动机.在此过程中,工业园区的建成将带来周边住宅区域附加值的上升,华夏幸福投资开发的工业园区周边的住宅项目不仅可以帮助企业实现销售回流流.而且可以享受土地溢价带来的收益.不仅如此,工业园区落成后的后期公共项目维护、物业管理等服务将为公司带来稳定的长期收益.“园区+地产”的经验模式如图3.

华夏幸福的“园区+地产”经营模式的成功之处在于抓住了经济增长中政府关系的核心问题,即我国城镇化发展过程中的土地供应问题.在我国城市与农村二元土地制度环境下,城市建设用地不足成为制约在重点城市开发运营的房地产企业发展的关键因素.相对而言,农村建设用地有巨大存量但却严重闲置.在城镇化发展战略的宏观大背景下,城镇化发展成为解决我国房地产开发土地资源稀缺问题的一条新途径.城镇化建设伴随着资源要素的聚集、劳动人口的迁移和地区经济的发展.“园区+地产”的开发模式是以工业园区发展为核心,产生资源要素和劳动人口的聚集效应.通过工业园区的发展可以解决区域周围农民生存就业问题,而工业园区附近的住宅开发可以解决当地农民的生活问题.这种经营模式从企业发展模式微观角度诠释了国家宏观发展战略的可行路径,为拉动地方GDP、改造城镇面貌、增加农民收人,解决城市农村发展不平衡带来的社会问题提供了新的思路.

2 结论与启示

通过“X+地产”的经营模式,房地产企业主要获得了以下三方面的竞争优势.

1)企业获得了资金优势.“X+地产”经营模式的资金优势首先在于企业与地方政府建立起的旅游园区、商业中心和工业园区等项目开发建设和后续维护服务的委托*关系后,使企业由一次性的单纯短期房地产开发收益和长期可持续性的项目经营服务结合起来,平衡了公司短期和长期的流资金运营问题,将企业短期和长期的经营流作为了资金支持,分散了经营风险,降低了企业的财务成本:其次,“X+地产”的商业模式不需要企业一开始用高额资金购买大量土地储备,地方政府会在土地出让和支付方式上给予政策优惠,降低了企业土地开发成本;再有,地方政府的政策支持降低了企业过去处理政府行政审批之类的费用支出:最后,相对于传统房地产企业的资本运作能力,企业的核心竞争力体现在了公司专业团队在X项目上的综合资源整合能力和自身品牌影响力上面,这种轻资产的经营模式不仅可以给公司带来较高的资产回报率,而且可以帮助公司规避宏观调控政策带来的融资风险.

2)企业获得了土地开发经营的优势.通过和地方政府的政治目标相结合,企业不仅可以享受地方政府用地指标的支持、低价土地开发成本和地方政府区域开发排他协议的保护,还可以享受X项目开发周边区域住宅附加值提升带来的城市生长红利,为企业赢得了高于市场的超额回报率.

3)企业在“X+地产”经营模式上的创新,为企业长远发展积累了核心竞争力.企业在打造x项目的过程中,除了在房地产项目中获取的收益,还扩大了x项目的品牌影响力,积累了相关客户和政府资源,和政府形成了良好的合作关系,提升了企业的多元竞争力,分散了企业在宏观经济调控政策下的风险,有利于企业的长远健康发展.

"X+地产”的商业模式在提升企业竞争优势的同时,也给地方政府带来了政策收益.政府通过吸引在招商引资、旅游项目开发等方面有专业能力和雄厚资金实力的房地产企业,以牺牲政府短期的土地出让收入换取了长期的GDP增长和稳定的财政收入,促进了产业结构升级,解决了就业问题,推进了城市基础设施建设,改善了城市形象环境,最终拉动了当地经济的发展,实现了地方政府经济和政绩上的多重收益.在这样的政策收益下,地方政府应该积极引进具有创新意识和专业能力的房地产企业,建立政府和企业互利共赢的合作机制.

我国房地产市场过去粗放式发展阶段已经结束.在新的宏观调控政策和市场经济环境下,我国房地产市场迈入了新的阶段.“X+地产”经营模式的创新准确把握了我国宏观经济改革发展中市县级政府地方财政收入压力下对产业结构升级和就业问题等方面的政绩要求.这种房地产经营模式的创新将企业的市场盈利目标和地方政府的政绩目标相结合,不仅帮助了企业获得了资金和土地等稀缺资源,而且获得了政府政策支持,降低了过去处理政府行政审批的环节,提高了企业运行效率.整体而言,房地产企业经营模式的创新实现了企业和政府“双赢”的可持续发展模式,创造了良好的经济和社会效益.

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