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城市在变,年轻人的理念也在变.他们更注重服务,有强烈的社交需求,并习惯和热衷于用互联网解决问题.据权威统计,我国每年新就业大学生有700万左右,住房租赁需求旺盛；而规模化住房租赁企业市场份额只约占2%．与发达国家成熟市场20%-30%的比例差距颇大.当下正崛起的新租房时代,能否给“85后”“90后”乃至更年轻的一代新的机会？
上海交通大学闵行校区附近,从江苏镇江到上海实习的大学生卞雅兰已经在一栋公寓楼住了1个多月.即便对21岁的她而言,体验都是新鲜的——夜幕降临,到了21时,公寓一楼依1日非常热闹,公共空间里放着音乐,健身房里全是人,年轻人打牌、戴耳机看电影,还有十多人在一间小教室上绘画课.两位刚跑完步的姑娘,抱着西瓜,找了张桌子坐下,然后一人一勺挖着吃.有时,公寓外墙上有大幕,能放露天电影,卞雅兰看完电影回屋,常能看到一楼很多人在玩“狼人杀”,这款流行于青年群体中的策略类桌面游戏,大伙玩到很晚,越玩越来劲.
这里不像大学宿舍,也迥异于居民社区.卞雅兰觉得还不错,对她而言,每月999元的租金,另加50元水费、100元的电费,住一个四人间,可以接受.这里也有单间、两人间,当然,不同,但能分期支付.
类似的集中式长租公寓,正在上海不断萌生——从某种角度看,更多元的新租房时代可能将要来临.日前,住建部等9部委支持在人口净流人大中城市培育和发展住房租赁市场,并选取12个城市先行试点.上海也出了“新招”,前不久首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,采取只租不售模式：“十三五”期间,上海租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套,加快住房市场向租售并举转变.
被反复提及的社交需求
卞雅兰想象的公寓生活“模板”,便是电视剧《爱情公寓》那样,朋友们住在一起,或是陌生人住在一起成了朋友.她强调在这里长期住的好处：有微信群,交新朋友,参加活动,能慢慢扩展社交圈.
氛围不错,但真正的“爱情公寓模式”还没能实现,那是“几个朋友住在一个大房子里,每个人有自己的房间”,而她当下住的四人间,环境显然远远达不到.比如,隔音效果不好,她房间隔壁住着小伙子们,正巧和她的室友是大学同学,他们彼此之间打招呼竟是“敲墙”,然后隔着墙说话就行.可话说回来,“敲墙”又带着热络的意味.
据多位租赁行业从业者观察,国内大多数年轻租房客的痛点之一便在于“住在老公房里,设施陈旧,没有社交,更没有服务”.因此,将公寓与社交结合,几乎是上海大多数新兴的长租公寓运营方的做法.
在某“国际青年社区”淞滨路店,店长朱亮向记者展示健身房、台球室和公共厨房,和卞雅兰所在的闵行这处公寓一样,也建起不同的群,组织“狼人杀”和“三国杀”这一类桌面游戏.
朱亮还从外头约了健身教练来办讲座,并欢迎周边的大学生来打桌球,曾有上班族觉得办公室太沉闷因此提出来这里开会,他也举双手欢迎.在他看来,现在年轻人喜欢“晒生活”,朋友圈一发,也就传播了该社区的品牌.“和在小区租房相比,这里更有人情味.”
因为租客定位的不同,活动自然也有所不同.上海一家“生活服务集团”的副总裁钱智康告诉记者,有“高层次公寓”会组织音乐会和酒会,还有公寓与众创空间结合,在公共空间组织开展各行业的经验分享和技能交换沙龙.
店长们的奇思妙想也是被鼓励的,他们可以申请经费,组织生日会、相亲派对、厨艺大赛、单车骑行活动等.一家“轻社区”的宝…店店长亚伦说,原本每周有电影日,可只要看电影的观众一多,就会自动改玩“狼人杀”,因此电影日及时取消,更换成了“狼人杀”活动.“我们最近发了一篇公众号文章,专为收集大家的活动意愿,看大家想玩什么,就组织什么.”
家庭不租,带小孩不租
卞雅兰介绍了比她更年轻的金田来住.老租客介绍新租客,二人月租各减免100元.20岁的金田也是大学生,觉得这里的环境比学校好——有24小时保安值班,隔两周还有阿姨来房间打扫卫生,公寓里有食堂,跟街边小吃店差不多,十几元一份快餐.
金田说起同住的一位学姐,因为工作地点较远而四处找房,可兜了一圈又回来了.”外头又贵又差.”这位学姐说.
对于大学毕业没几年的年轻人而言,集中式的长租公寓,似乎确实比传统的居民小区更具性价比.
30岁的姚勤（化名）也来长租公寓看房.她已工作5年,有稳定收入,这个群体是各长租公寓的主打客户.姚勤喜欢这种公寓的装修风格,没有任何奇怪的软装潢,屋里就一张床、一张书桌,简单小清新,投年轻人喜好.更关键之处在于“真实”,照片与现场几乎一样.找房子也便捷,不必到处跑,就在一栋楼里看看不同的房型就好.
姚勤说起这些年在老式小区租住的苦处.和陌生人合租一套房子,难免差异较大,最激烈的一次冲突,是她误将自己朋友留下的鞋子认为是对门夫妻的,便好心放在对方门口,想不到对方半夜来吵架：“要不是你的就扔到垃圾桶,干嘛放在我们门口？！”隔三岔五,还有些其他矛盾,比如合租者是做小商品生意的,杂货堆满客厅：还比如,年轻人几乎不在家做饭,可合租者一日三餐都在家烧,燃气费却要平摊；再比如,有夫妻周末带年幼的孩子来住,吵得根本没法休息……
新租房模式,也因年轻人的新观念而生.从事金融行业的姚勤,更注重租房的地理位置和舒适程度,即便租房支出占了收入的一半,但“睡的地方不好就不叫生活”,她非常愿意每年多花一两万元在房租上.
姚勤非常认可这批新兴长租公寓对租客的普遍要求——“家庭不租,带小孩的不租.”徐汇区田东路上一家“国际青年社区”的店长李荣荣解释,其实也可能有极少数的40多岁租客,只要有比较年轻的心态,就可入住.在李荣荣管理的这栋公寓里,拿出一半工资收入来租房的,大有人在.这家“国际青年社区”的执行总裁林友威告诉记者,他们的目标客户便是有稳定工作、具国际视野的年轻人,他们注重成长性,追求生活品质.在上海这样的大都市,这样的年轻人将越来越多.
市场大到没法估量
夜深了,22时许,卞雅兰回屋了,公寓的公共空间依旧人不少.曾志轩在台球桌旁泡茶,和朋友们喝茶聊天.旁人很难不留意到曾志轩,他衣着光鲜,光头,打耳洞.
曾志轩说,他已在此住了20多天,是刻意来体验的.英国留学归来的他,在全国各大城市住过民宿、长租公寓,也当过沙发客.他坚信租房是未来的大势所趋,租房市场大到没法估量,因此正在计划创业,杀人住房租赁市场.
“在欧美一些国家,很多人是一辈子租房的.”曾志轩说.类似的话,记者接触的金田等几位“90后”年轻人都曾提及.曾志轩认为,英国的租房市场非常成熟,但接受创新的开放程度及速度未必比得过中国.
一家互联网租房平台的联合创始人龙东平,用手机向记者展示了一把当下年轻人玩得挺溜的租房过程：打开某支付软件或租房APP,寻找房源,直接联系房东,预约看房,满意可以签约,房东发来电子合同,手机上操作即可.入住之后,报修、交水电费、付房租、查账单都可以用手机来完成.比如,租客该付房租了,系统就会自动推送提醒；发账单后,点开就能支付,就像信用卡还款一样.相比之下,“用大本子密密麻麻记着信息”的传统租房服务模式,的确难以企及.
新租房时代,最醒目的进步在于服务和理念.一家出租率在95%以上的长租公寓,不久前某门店新增了1位管家,专门负责微信公号推广和文化活动策划.现今,这家门店配置了1位店长、3位管家、1位保洁人员、1位维修人员.这样的人员配置几乎是目前集中式长租公寓的标配.
很多公寓运营方正考虑将更多的服务端口接入APP或者微信公众号,比如租客需要外卖、美甲、洗衣服,点点手指就好；同在一栋公寓内,还可以通过网络交易闲置物品；若要搬家,也可以有“平移”服务,有人帮你打包、搬家,再原样布置好.还有一些细节,也被考虑到了.一家长租公寓根据都市青年喜欢坐在床沿边看书玩游戏的习惯,对床垫边缘进行加固设计,让大腿久坐不麻痹. 最近,一家“轻社区”的某门店租客在微信群里抱怨装修吵闹.这家店虽是独栋6层楼,但2楼是附近一家养老院的配套设施,正在装修,动静较大.门店店长便与施工方沟通,希望其考虑年轻人的作息习惯,将装修时间从8时延到9时后开始.
最常咨询的问题是电费
像卞雅兰这些租客,最常咨询的问题就是电费. 在某“国际青年社区”淞滨路店,一位租客在手机上看到电费账单后一脸惊讶：“我上个月电费有592元？我以前全家人的电费也只需400多元,何况白天我上班,基本不在公寓.”每逢此时,店长朱亮都会耐心告知并帮忙计算,而结果往往是“没错”.因为大多数长租公寓按商业用电计费,每度电在1.5元左右.
电费是不少长租公寓的“软肋”之一.于是,“朱亮们”成了省电达人,时常贴心教租客如何省电——开空调要注意调节温度,不用热水器时可以关掉……
这当然只是长租公寓企业“有营收无盈利”的窘境之一.
记者走访发现,目前集中式长租公寓大多由商业工业用地改造而成.据钱智康介绍,上海这家“生活服务集团”在全国有235家门店,管理的房间有4万多间,“9部委发文后,对所有的长租公寓运营商来说就像吃了定心丸.我们是合法合规的正规企业,是一家考虑到要上市的企业,当然希望政府能有更加详细的规章制度,推动支持租赁市场”. 今年,各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策.12个试点城市中,广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房,并执行居民用水、用电、用气标准. 政策暖风下,越来越多企业涉足长租公寓市场,竞争正趋于白热化.但野蛮生长期龙蛇混杂,管理欠规范、盈利模式待验证,也是眼下长租公寓市场显而易见的.
多年以来,年轻人租房无非是个人租赁,以及由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓,前者占比高达90%多,租客维权难、群租现象屡禁不绝等问题长期存在.在上海出台的住房发展“十三五”规划中,住房工作主要对象明确为两类人群：一是上海户籍人口中的住房困难群众：二是对上海发展作出贡献的非沪籍常住人口,尤其是各类人才特别是青年人才.
为年轻人提供一种崭新生活方式的选择,为他们带来更好的居住体验,筑巢引凤、广聚英才——这是城市的活力所在.
（摘自《解放日报》向凯）
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新租房时代
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