基于重复博弈的业主和物业管理公司合作机制,本文是关于管理公司本科论文怎么写跟博弈和物业管理和业主相关毕业论文的格式范文.
管理公司论文参考文献：
摘 要：在分析业主与物业管理公司关系的基础上,构建双方的支付函数和策略组合,通过建立完全信息静态博弈模型,分析业主和物业管理公司陷入“囚徒困境”难以相互合作的原因,再构建无限次重复博弈模型,得出（合作,合作）另一个子博弈精炼纳什均衡的结论,并为促使双方合作提出建议.
关键词：重复博弈；业主；物业管理公司；合作机制
一、引言
物业管理作为一个新兴的服务行业,经过30多年的发展,已越来越深入人心.但是随着物业管理行业的发展,行业之间各种主体,如物业管理公司、业主、房地产开发商等的矛盾和纠纷一直不断,并呈现逐年上升的趋势,尤其是业主与物业管理公司之间的矛盾更为突出.
据中国的统计．2016年、2017年两年的物业服务投诉量分别为2316件、2161件,投诉量一直居高不下.其矛盾纠纷的焦点,在于业主对物业管理公司服务质量的满意度不高,从而拒交物业服务费.解决这些利益冲突问题的关键,在于要明确参与方的利益组成,从各方的角度出发,寻找能使双方矛盾解决的平衡点,促使双方能够积极合作.
二、相关理论
(一)物业管理
《物业管理条例》规定,物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动.
从这个概念可知,业主作为物业的所有人,是物业管理公司的服务对象.业主与物业管理公司之间的关系,是服务与被服务的关系.物业管理公司作为提供服务方的主要权利,是根据物业管理区域情况,制定各种相关管理制度和收取相关物业服务费用等：主要义务,是按照合同的约定,提供相应的物业服务.业主作为服务接受方和物业所有人的权利,主要是接受物业服务企业提供的服务和监督物业服务企业履行物业服务合同等：其应履行的义务,主要遵守各种规章制度和公共秩序,配合物业管理公司工作,按时交纳物业服务费用等.
由以上可看出,物业管理公司的主要收入,是物业服务费和其他有偿收入,而支出方面,主要是日常物业服务成本和其他支出.业主的主要收益,更多的是体现在享受物业管理服务过程中的主观感受,即业主满意度,支出主要是支付给物业管理公司的物业服务费.
(二)博弈论
博弈,是指在一定的游戏规则约束下,基于直接相互作用的环境条件,各参与人依靠所掌握的信息,选择各自的策略（行动）,以实现利益最大化和风险成本最小化的过程.
博弈论强调决策主体各方策略的相互依存性,即任何一个决策主体必须在考虑其他局中人可能的策略选择基础上,来确定白己的最优行动策略.
在物业管理活动过程中,业主和物业管理公司作为物业管理活动的两大基本主体,他们都会以一个理性人的角度,去获取最大利益.
三、业主与物业公司博弈均衡分析
(一)基本假设
假设一：模型中参与人——业主和物业公司都是理性经济人,在选择策略时考虑自己利益的最大化.
假设二：模型中参与人的信息是完全的,业主和物业公司都对对方和自己的信息完全了解.
假设三：模型中不考虑其他条件,如政府相关部门的约束.
假设四：只考虑包干制（包干制,是指业主向物业管理企业支付同定物业服务费用,盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式）下,业主与物业管理公司的博弈.在包干制下,物业公司会尽可能地压缩成本,以求利益的最大化.
假设五：物业管理公司的收入来源主要两部分：一是物业管理费,二是其他有偿收入.为便于模型分析,本模型假设物业管理公司只有物业管理费的收入.
(二)完全信息下静态博弈模型分析
1．业主与物业公司博弈支付矩阵
参与人：i EN,N等于(l,2),1为业主,2为物业管理公司.
策略：S,户l,2.
业主的策略主要有两种：一是合作,即及时缴纳物业服务费,配合物业管理公司的各项管理T作.二是不合作,延期支付物业服务费,不遵守公共秩序,不配合甚至抵制物业管理公司的工作,即SI-（合作,不合作）.
物业管理公司的策略主要也有两种：一是合作,按照符合合同提供保质保量的物业管理服务.二是不合作,不按照合同提供服务,即提供劣质服务,经常偷工减料,即s2等于（合作,不合作）
参与人的支付函数,如下表所示.
表1中,R1为业主享受到物业管理公司优质服务时的感受或效用,R1,为业主享受到物业管理公司劣质服务时的感受或效用.显然,Rl>R1.
C,:业主应该支付的物业服务费.
A:业主延迟支付的物业服务费所产生的其他收益,或者业主凶不满意物业公司服务延迟支付的安全感.
R2为物业公司获得的与其服务相对应的收益,R2为物业公司获得的与其服务不相对应的收益.显然,R2>R2.
C2：物业公司提供优质服务所要支付的成本.
B:业主合作时给物业公司工作带来便利所节约的各种费用.
D:物业公司偷工减料等行为节约的物业服务成本.
H：参与人的信誉,H1为业主的信誉,H2为物业公司的信誉.
2．静态博弈模型分析
在完全信息静态博弈中,理性的经济人为了追求自身利益的最大化,他会想方设法,不择手段地使自己的利益或效用最大化：
物业公司会尽可能地节约成本,从而可能使D>B.同时,他不会考虑信誉,不会考虑创建自己的品牌,也就是信誉更多的是一种无形的利益,在单次博弈中,物业公司会忽略这个.同样,业主也会想方设法地增加自己的效用,而在实际中,很多业主会延迟缴纳物业服务费并不能给自己带来实际上的物质利益,但是业主会想延迟缴纳不需要付出任何成本（很多物业公司并未收取滞纳金）；反之,因为延迟缴纳而获得主动权.在这个时候,业主也不会考虑自己的信誉.
分析表l的支付矩阵,不管物业公司的策略如何,业主的占优战略都是不合作.同样,对物业公司而言,不管对方的策略如何,它的占优战略也是不合作.凶此,双方形成了一个纳什均衡（不合作,不合作）,陷入了“囚徒困境”.由于双方都追求自身利益的最大化,凶此相互之间难以信任,很难进行策略转换,很难突破“囚徒困境”.
(三)无限次博弈均衡分析
1．博弈形态转换
事实上,业主与物业公司之间都不会那么短视,业主聘请物业管理公司和物业管理公司接管一个项日,都是要付出相当的交易成本的.他们会更愿意从长期合作上进行考虑,也凶此会进行一次次的博弈,次数是无限的.凶此,博弈就从静态博弈,转化为动态的无线次重复博弈.
在这种情况下,（不合作,不合作）仍然是一个子博弈精炼纳什均衡,但是（合作,合作）可能会成为另外一个子博弈精炼纳什均衡,则业主与物业公司之间进入合作的良性循环中.
2．无限次博弈均衡分析
假设业主的贴现凶子为δ1,物业管理公司的贴现凶子为82（6越大,说明参与方越有耐心）.考虑冷酷战略,同时符合以下两个条件才能达到（合作,合作）的子博弈精炼纳什均衡.
分析以上两个公式,可得出以下结论：
第一、当δ1和δ2越大时,业主和物业管理公司对合作越有耐心,合作愿望更为强烈,双方之间的合作更容易成功.
第二、当R1-R1,、R2-R2越大时,公式(3)、(4)有边越小,双方之间更容易实现合作,即业主在物业管理公司服务过程中享受优质服务和劣质服务过程中的感受差距越大,业主会更倾向于合作,及时缴纳物业服务费,遵守公共秩序,配合物业管理公司工作.物业公司在提供服务之后,获得业主满意和不满意的收益差距越大,物业公司也更倾向于合作,按照物业服务合同提供各种服务,急业主之所急,想业主之所想.
第三、当A越小、D越小、B越大时,公式右边越小,双方也越容易合作,即业主从延迟缴纳物业服务中所获得的额外收益越小,或业主对物业公司的信任度越高时,业主会更倾向于合作.同样,物业管理公司因业主配合从而节约更多的服务成本,凶业主强有力的监督很难进行偷工减料等不正当节约成本时,物业公司也会更倾向于按照合同提供积极优质服务.
第四、由于公式(3)、(4)要同时成立,合作才能成功,凶此(3)、(4)中较难成立的一方决定是否合作.假设参与方的耐心度一样,当,即时,物业管理公司不倾向于合作；反之,则业主不倾向于合作.在实际中,单个业主利用物业服务费获取的收益微乎其微,也没有一个组织把业主的物业服务费收集起来获取其他的投资收益,除非物业公司给业主的信任度太低（如物业公司携款而逃）,A值会偏小.而在包干制下,物业管理公司会想方设法甚至不择手段地节约管理成本,很容易达到的条件.凶此,物业管理公司决定了合作的结果.
四、结论与建议
(一)结论
业主与物业管理公司之间的关系是服务与被服务关系,双方的曰标都是获得利益或效用的最大化.完全信息静态博弈模型,解释了业主与物业管理公司处于“囚徒困境”的原凶：无限次重复博弈模型,则解释了在追求长期利益的情况下,双方之间的相互合作成了一个子博弈精炼纳什均衡.
通过对合作的条件分析可看出,在对方策略不一致情况下,双方的收益或效用值差距越大,合作越有可能：业主对物业公司的信任度越高,越配合物业管理公司T作.物业公司T作透明度越高,合作越有可能；包干制下,物业管理公司由于能够经常采取不正当手段节约管理成本,会较倾向于不合作.
事实上,物业管理公司与业主就是基于相互信任基础上建立的物业服务合同关系,双方之间的合作能够降低他们之间的交易成本,大幅度提高物业管理公司的经营效益和业主满意度.重复博弈模型构建了物业管理公司与业主双方良性合作的一个新思路,但是必须要有严格的条件,才能使模型成立.
(二)建议
1．双方应立足于长远,摒弃短视日光
物业管理公司与业主双方要有足够的耐心和理性进行合作,尤其是物业管理公司在经营管理过程中,应尽量避免凶为短期利益而做出的有损于业主和自身利益的行为,重视品牌建设,建立品牌价值,赢得业主的认可和信任.
2．建立严格的监督和惩罚制度
要把物业服务合同落到实处,订立合同时应权利义务关系明确,物业管理公司的服务标准详细可操作,双方的违约责任也要明确.比如,业主延迟缴纳物业服务费时,按照合同约定收取相关滞纳金,物业公司的服务质量未达到合同约定时,也依据合同进行相关的惩罚,提高双方违约,即不合作的成本.
政府等相关部门要完善相关的法律法规,对业主和物业管理公司的T作加强指导和监督.只有在政府相关部门的有力监管下,物业管理公司才能尽心尽力地为业主服务,业主也不会无缘无故地拖欠物业服务费.
3．积极推行酬金制物业管理模式
酬金制下,物业管理公司向业主预收一定的物业服务资金,物业管理公司按约定比例计提酬金,其余部分用于物业服务合同约定的各项支出,盈余和亏损均由业主承担.
酬金制能够加强成本控制,降低和避免虚假成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向,更有利于维护业主和物业管理公司的合法利益.酬金制物业管理模式可以解决包干制下物业管理公司偷工减料,以及不正当节约管理成本等问题.同时,在一定程度上可以解决物业管理公司不合作倾向问题.■
参考文献：
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州：广州大学（硕士学位论文）,2012.
[2]郑晓云,李常杰.博弈论视角下物业管理企业的可持续发展研究[J].经济师,2013（9）：52－53,56.
[3]洪伟.多利益主体合作下的社区物业管理模式的研究[J].福建商业高等专科学校学报,2012（3）：80－84.
[4]侯光明,李存金.管理博弈论[M].北京：北京理工大学出版社,2005.
[5]刘贞平,刘圣欢.从博弈角度论物业管理中的合作机制[J].广东农工商职业技术学院学报,2009（2）：52－55.
[6]徐琳,郭宗逵.社区物业管理三方关系的合作博弈[J].商业时代,2008（6）：67,71.
作者简介：林七七,河源职业技术学院.
上文结论：上文是一篇适合博弈和物业管理和业主论文写作的大学硕士及关于管理公司本科毕业论文，相关管理公司开题报告范文和学术职称论文参考文献.
信息化背景下微课在物业管理实务教学中的应用
摘要近年来,随着互联网技术的迅速扩展和应用,以及高职教育领域水平的不断提高,微课教学也顺势而生,网络信息化不断地应用于人们生活中的各个方面,尤其是信息化技术不仅使当前物业管理实务教学环境得到有效改善,.
写字楼物业管理服务质量评价与应用
摘要在我国市场经济迅速发展的过程中,写字楼市场也迅速发展起来,与之相伴的写字楼物业管理服务及质量问题也随之凸显出来 笔者结合自身实践,针对写字楼物业管理服务质量评价及其应用问题进行深入分析研究,力图为.
埃尼公司的共享管理
埃尼公司在油气投资业务资本运营、共享管理……方面形成的一套做法值得中国油企借鉴 文／曹仁波 余 岭长期以来,意大利埃尼公司把油气上游业务（油气投资业务）作为重中之重,对勘探业务采取垂直一体化管理模式,.
装修物业管理费水分到底有多大
案例一最近,我买了一套二手房,正准备装修,物业公司要求我缴押金和管理费 物业公司说收押金的目的是以防我家乱敲承重墙、乱倒垃圾……；如果我家不存在野蛮装修和其他违规现象,装修结束后押金退还 另外,物业公.