高房价伤害社会热情,该文是有关房价大学毕业论文范文与房价和热情和创新有关专科毕业论文范文.
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《民生周刊》记者 罗燕
在经历新一轮房价上涨后,中国房地产市场调控政策趋于严格.当前,大多数城市住房交易量下降,房地产市场有所降温.
然而,一线城市的房价依然高企.如何对待目前的高房价及调控政策？中国的房地产市场是否存在泡沫？未来的走向如何？就相关问题,北京大学经济政策研究所所长陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了自己的研究与观点.
两种房价上涨
去年以来, 中国经历了几轮房价上涨,上涨的速度出乎很多人意料.对于房价的大幅上涨,在陈玉宇看来,要区分“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”这两种情况.
“这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率或者考量居民消费指数的影响.”陈玉宇说,“假如‘名义房价’在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里却是上升的,受到通胀的侵蚀,‘真实房价’也许还会有所下跌.”
他分析, 在通货膨胀低时,名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时,不区分名义和真实,就可能过估房价上涨幅度.比如,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元,现在卖35万澳元,名义上涨了约17倍,但剔除通货膨胀因素,真实涨幅是2～3倍.
考虑经济增长和通胀因素,一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的.目前我国房地产市场调控,更多的是着眼于通过增加供给来抑制房价过快上涨.陈玉宇认为,调控机制在调整房屋供给数量的同时,理应充分考虑通胀对房价上涨的推动因素,否则调控将是有失偏颇的.这样,才能真正形成科学的房价回归机制.
“最近出台极其严厉的房地产调控政策,应该看作是对泡沫的警惕.”陈玉宇说.中国的房子在2015、2016这两年内翻了一番,对于老百姓意味着什么？陈玉宇认为应该分三种情况考虑.
第一种情况, 你永远都是房子的居住者.这两年房价突然上涨,但房子为你提供的服务并没有改变.如果涨价的原因是旁边盖了一处花园,建了所好学校,修了地铁,带来了房子周边生活品质的提高,对你才有意义.
第二种情况,大部分人有这样的想法,现在居住着等到老的时候再卖给别人.那就意味着,买房者要以很高的接盘,这相当于盘剥后来的购买者.
第三种情况, 把房子租给或者卖给新进入城市的移民.城市房价上涨,可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP .举例说,加州发矿,带动了淘金业的发展,随之发展了酒店、餐饮行业,当地房价的上涨就是分享了发矿的红利.同理,在现实经济中,房子其实也间接参与分享了该地经济发展带来的收入.譬如某人先在一个城市某处买了房子,随后,这里建起了优秀企业,开办了银行以及其他民生设施,经济活跃,生活便利,从而吸引了更多优秀人才过来,受供求和发展影响,房价肯定会不断提升,这些人挣钱交房租,或者买房子.这也相当于分享了发展红利以及部分未来的劳动成果.
在陈玉宇看来,造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况,是不可持续发展的；中国的房地产市场则是第一种、第二种、第三种情况都有.从这个角度看,中国房地产市场相比美国房地产市场,是相对健康的.
房子盖在哪儿？
“房子盖太多,就是泡沫.”陈玉宇说.数据显示,从2003年到2 0 1 4年间,中国盖了1 0 0亿平方米的房子.从销售角度来说,中国最近几年每年约完成销售11亿平方米,美国大约销售2亿～3亿平方米.
“ 若仅从建筑面积和销售面积来看,中国的房地产市场看起来似乎问题很严重,但是结合中国国情来分析,尽管中国房地产规模庞大,考虑人均住房面积,再考虑中国快速推进的城市化,也是合理的.”陈玉宇分析.
他认为,中国房地产市场发展的成绩是巨大的,1998年中国人均城镇住房面积15平方米,现在是3 0多平方米,大部分人都是受益的,只不过程度不同,这里面的问题是多方面的.
在他看来,问题的关键不在于盖了多少房子,而在于房子盖在哪里.
越是生产率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房价上涨的越快.但现实是,更多房子建在了生产率比较低的城市,如三四线城市,这些地方住房就存在较多过剩.“中国更多房子盖在了不需要盖的地方.”陈玉宇指出.
他考察了城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量,发现中国和美国有相似的问题,都是生产率越低的地方,越有可能人口流出的地方,房子却建得越多.“目前,中国一线城市开发商没存货,二线城市存货略有上升,但没那么严重.三四线城市的存货很多,所以三四线城市房子盖多了,产生泡沫,导致浪费.”
房价过高不是好事
目前,中国的房价已经涨到很高的程度,引起了多方面的担忧,楼市过热会不会伤害实体经济？房价会不会崩盘？
房价的确已经很高了,必须非常小心谨慎对待它.中国的经济到底能支撑多高的房价呢？
陈玉宇说,他对中国的房地产还是乐观的,但如果盲目维持高房价,不是好事.
他建议,国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制,给地方政府更大自主权利决定土地的使用.改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况.在税收方面,改交易环节的税收为持有环节的税收.
另外, 要大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,满足住房需求,禁止炒房行为.大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市.
我们需要促进全要素生产率的提高,我们的经济需要企业特别是年轻人的创新,做出更多、更好的产品和服务,而高房价伤害社会的创业与创新热情,是经济可持续健康发展的毒瘤,要高度重视,下大决心解决好.
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