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养老论文参考文献：
党的十九大召开后,围绕 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的时代定位,各地共有产权住房试点、住房租赁市场新政密集出台,充分彰显了政府部门建立“多渠道保障、租购并举的住房制度”的决心.政策指引,民心所向,地产企业也积极谋取转型之道.
本刊记者 许秀静
摆在面前的养老难题
就职于济南某事业单位的徐女士最近有桩心事：自从十年前父亲去世后,独自在老家生活的母亲一直坚持自己居住.几年间,徐女士也接母亲来济住过几次,但每次住不了几天,老人就闹着回家.
徐女士了解母亲的个性：一辈子独立、要强的母亲,有很多跟他们无法协调的生活习惯.比如作息,老人习惯早睡早起,而他们家住在没有电梯的五楼,附近也没有什么活动场所,每天五六点起床的母亲,无处可去,又怕弄出声音影响他们休息,常常在客厅里枯坐一两个小时.一起看电视时,母亲知道自己喜欢看的戏曲、电视剧等节目不是他们的“菜”,所以也不好意思完全按照自己的喜好挑选,还有洗澡、泡脚等生活习惯,肯定不如自己在家时随意……生活上的种种不便且不说,更没有来自老熟人朋友的情感交流.
以前,母亲身体健康,自己在老家也就算了,但这两年,年事渐高的老人身体状况大不如前,尤其每到冬天就开始三天两头生病,徐女士只好频繁请假往返百公里回老家照顾母亲.更让她后怕的是,去年春节前,老妈在家里突然眩晕发作,挣扎着打电话叫来邻居帮忙才去了医院.
今年一入冬,徐女士就开始考虑把老妈接来照顾.她盘算着,要是有个离家不远、有暖气、环境好、适合老人调养身体的地方就好了.她开始考察、比较市区的租房信息.
一番考察下来,徐女士发现,为老人租处满意的居所很难：没有离自己家足够近方便随时去照看的房源,如果选个远点的地方,周围人生地不熟,母亲很难适应不说,也没法防范母亲的疾病.
同事给她推荐老年公寓,徐女士试着给就近的一家打过电话,电话那头传来的声音很不耐烦：“双人床位,收费3300—5000元不等”,活动场所“没有”、文化设施“没有”.
听着这位“服务人员”冷冰冰的介绍,徐女士的心就凉了大半.把母亲像病号一样圈养起来,每天看着这些“服务人员”的冷脸,身心健康可想而知.
徐女士只是诸多“养老”族的一个.来自中国城乡老年人生活状况抽样调查（山东）的结果显示：截至2016年底,全省60岁以上老年人口2057万人,占总人口的20.68%,
介绍,老年人口数量突破2000万是山东人口老龄化进程中的一个重要里程碑,这表明山东已进入了“中度老龄化社会”.作为人口大省的山东,老龄化形势已经“非常严峻”.
万科“怡园”的养老范本
11月17日,一家带来全新养老理念的“万科商埠·怡园长者公寓”正式发布,这是转型城市综合配套服务商的万科首次涉足养老产业,项目一发布即吸引来众多关注.
“做养老的初心正是了解父母之痛与子女之痛,所以希望能够以自己的力量帮助更多老人去获得真正安心、安全、安乐的生活.”济南商埠·怡园长者公寓负责人介绍万科涉足养老公寓的初衷.
据介绍,为使老人们能在此找到“家”的感觉,项目主打无处不在的适老化设计.从紧急呼叫系统到无障碍卫生间,从扶手到防滑地板,再到护理床、智能马桶、椅子等,适老化设计遍布,不仅如此,项目的风格设计考究,注重人与自然的融合.
发布会后,记着来到位于经三路83号的商埠·怡园长者公寓项目探访.公寓建筑面积6726平方米,由三栋建筑和一个院落构成,交通便利.提供的服务项目涵盖生活起居、休闲娱乐、就医养生等.
信步而行,新中式的装修风格映入眼帘,中国传统文化与现代时尚元素完美融合,风格典雅、清静.
项目分室外花园和空中花园、功能活动配套区、安养居住区、后勤保障区四个部分：一楼庭院和辅楼四层空中花园,可以满足老年人室外活动的需求；整整一层功能活动配套区配有音乐教室、健身中心、书画阅览室、棋牌室、一体化多功能厨房等,面积占比大、配套齐全,可供老人们根据自己的爱好自由选择；安养居住区分为单人间、双人间两种类型,共230余张床位.同时设有中西医结合医疗区,用传统古中医的理念协助老人养成健康的生活习惯,提高老人生活质量；后勤保障区则设有行政前台、财务、厨师、营养师等,并有24小时门卫保驾护航.
与传统老年公寓比,“在硬件配置、软件服务上,我们肯定是最好的.比如,除了日常起居、医疗照顾,我们每天都会组织丰富多彩的老年活动,像读书会、养生课堂、歌唱比赛、手工课等等,关怀老年人的身心健康.”一位年轻的护理人员自豪地对来访者介绍.
当然,与完备的硬件设施、全新的服务配套相对应,怡园的收费也不低：朝阳双人间3400元/床,护理费800—2800.为迎接首批客人,公寓目前推出1999特价房及8.5—9折优惠价.
盈利尚早,放眼长租
“万科投资养老服务产业投资大、起点高,当然惹人瞩目,但按照咱们济南居民的消费水平和市场表现,养老公寓的运营状况恐怕并不乐观,”一位养老公寓经营者告诉记者,“目前济南共有各类养老公寓80多家,但能够盈利的不多.”
该人士介绍,养老公寓的收入来源主要靠租费,所以顾客入住率决定了公寓的收入.目前济南市入住率达到80%的养老公寓不超过两三家,大部分公寓入住率不超过50%.制约因素主要是“老年人的经济收入不高”.
调查数据显示,山东范围内,老年人收入低于全省平均水平.2014年,山东省老年人全年人均收入为15217.00元,每月平均1268.08元.全省人均可支配收入20864元,老年人收入低于全省平均数.
济南华森老年公寓是济南市老年公寓“十佳”,也是最早被认定为“医养结合”项目的老年公寓之一.公寓经营者张雯莉告诉记者,公寓开办以来,凭借收费低廉、爱心服务的口碑已经成为济南市老年公寓的领先品牌,但即便是在各项福利、补贴较高的历下区,开办公寓也是“不赚钱”的.
她举例,华森共有员工40人,平均薪酬3000元/ 月,仅人工成本一项：每月的支出就12万,他们共有100多张床位,收费标准为2300-3300元,除去人工费用,即使入住率达到80%,也赚不了什么钱.
业内人士指出,即使是以年轻白领一族为目标群的长租公寓,市场的火爆也难掩盈利回报的短板：由于项目前期收购、改造及税收的成本较大,与传统地产行业相比,长期公寓投资回报率不高,回报周期长.
“但是租赁业务有较为稳定的流,受调控的影响较小,客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配,从这些方面来看,尽管业务盈利并不强,但依然是万科的战略业务.”万科广州公寓项目经理表示.
万科董事会主席、首席执行官郁亮说,未来,万科将以“人民的美好生活需要”为中心,推进全方位转型,力争成为无愧于伟大新时代的好企业.“我们需要做城市的美好生活场景师为城市生活提供更多美好的可能,上到照顾父母颐养天年,下到给孩子最科学贴心的启蒙需求,你城市生活里的每一个需求,我们都在为之努力.”
万科计划,数年后,成为全球领先的住房租赁企业.从这个层面来看,养老公寓也是万科战略转型下细分市场的一个尝试.
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