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主题:土地增值税论文写作 时间:2021-12-02

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卢燕

(湖南富力房地产开发有限公司,湖南衡阳 421002)

[摘 要]我国房地产市场面临着诸多的宏观政策调整,在限贷和限购的政策下,在一定程度上约束了我国房地产企业的发展势头;同时,在政府大力调整土地政策的形势下,增大了房地产企业的拿地压力,大额土地让金使资金负担变得更为沉重,但在房地产企业开发投资中土地又占据基础地位,因此,怎样借助税收筹划将土地增值税税负降低就成了房地产企业急需解决的问题.

[关键词]房地产企业;土地增值税;纳税筹划

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23

最近几年,针对房地产行业我国政府实施了较为严格的宏观调控措施,先后颁布了诸多税务和金融等相关政策,而诸多房地产企业为了可以在政府宏观调控政策下得到大力发展,需要运用诸多手段和方法进行有效应对,其中纳税筹划是众多房地产企业常用的手段之一.立足于此,和行业自身的特点相结合对相应的纳税筹划管理措施予以运用和完善的意义十分重大.因为合理的纳税筹划方法,既对房地产企业纳税风险的降低有利,同时有利于经营风险的有效防范,从而获得最大化的企业价值.

1 房地产企业进行土地增值税纳税筹划具有必要性

纳税筹划是企业合理运用税收法律法规,和企业经营业务实际相结合对生产销售活动予以调整,以将免税、避税和节税等利益获得的手段和方式,就房地产企业来说,其经营涉及到诸多税种,如所得税、印花税、房地税、土地增值税、教育费附加、城建税和营业税等,是企业营业收入的重要减项,而其中对房地产企业纳税有着极大的影响的税种即为土地增值税.房地产企业进行土地增值税纳税筹划是确保经营利润的要求所在[1].现如今,政府对相关税收予以了宏观调控,其纳税筹划空间逐渐压低,面对这一严峻形势,企业为了获得最大化的利润,需对土地增值税予以科学筹划,积极转变思路,创新筹划方法,找准方向,积极应对严峻形势的调整,尽可能低降低税收开支,取得最大化、最显著的利益,以此来确保企业可持续稳定发展.

2 房地产企业土地增值税纳税筹划措施

2.1 转变纳税筹划思想,树立全局统筹意识

使企业利润增加是房地产企业进行土地增值税纳税筹划的主要目的,所以纳税筹划必须和法律法规的要求相符,不然就很容易发生漏税、逃税和偷税的现象,不仅使企业形象受到影响,同时也会受到罚款等法律制裁.房地产企业需要真正将合理合法的土地增值税纳税筹划思路树立起来,对统筹土地增值税纳税工作予以高度重视.房地产开发企业应对政府政策予以重点关注和分析,把握政府调控方向与原则,对自身纳税筹划予以及时调整,以此来避免风险;同时,企业还应组织相关人员系统学习土地增值税有关的法律法规,剖析政府文件所传达的精神,注重广泛宣传税务知识和信息;企业管理层及员工均应树立战略筹划意识,基于企业发展战略和市场竞争力统筹调整土地增值税筹划方案.值得注意的是,以上企业各项措施都应立足于企业实践,对企业经营活动予以整体把握,只有这样才能制定出科学合理的土地增值税税务筹划整体方案.

2.2 进一步完善房地产企业土地增值税的征收管理制度

现实中,土地增值税税收筹划工作对于房地产企业经营的影响比较深刻,为了确保房地产开发企业可持续发展,应想方设法提高土地增值税纳税的科学性和合理性.基于此,房地产企业应结合自身实际进一步健全土地增值税征收管理及时,明确税种,采取针对性有效的管理方法预防和降低纳税风险.首先,房地产开发企业应明确土地税负和企业税负之间的差别,转变税务调节理念和方式,采用注水调节方式,从而避免了重复税种、交叉税种的情况[2].其次,企业还应结合现有法律法规,明确土地增值税征收方法、清算方法,确保其调节能力能够充分发挥其功效.另外,房地产开发企业还应对评估机制予以完善,进一步规范评估流程,从而确保企业运营风险的降低.保障房地产评估机构可以将必要的材料数据提供给税务机关,以便于做到合理征税,以此使土地增值税纳税过程中发生风险安全问题的几率得到降低.税务部门在运营中还应加强管理房地产税源,保障征收征管的实行力度.借助有效的管理和措施让委托代管方法更为完善,以此促进企业单位在土地增值税预征管理中的质量得到提高,使征收管理工作的秩序性得到提高,将征收市场混乱的程度以及土地增值税相关纳税安全风险问题发生的几率有效降低.

2.3 利用土地增值税的征税范围进行筹划

对于房地产开发企业而言,为了能够顺利实现节税的目标,应从以下几个方面着手:首先,将销售转变为投资、出租联营方式来节约税收.企业将所拥有的房屋租出,获取相对应的租金,从而变相降低了房地产税收.因产权并未发生转让,并不属于土地增值税征收对象.

其次,借助合作建房节税.房地产企业在开发房产之间,商量好双方分别负责出地和出资金,双方合作建房,建成后根据比例分房自用的,可以暂时不征收土地增值税.若是建成后转让,就应当对土地增值税予以征收.基于此,房地产开发企业应对这一规定予以深入分析,并巧妙运用,加强同相关企业的合作,共同完成项目建设.然而,值得注意的时,这一过程中的产权并未发生任何转让,只有这样才能真正完成合理避税的目标.最后,立足于代建房节税,房地产开发企业普遍根据签订的合同开发项目,待到项目竣工后,收取一定的代建费用.但是,这一种行为所产生的费用只是一种单纯的劳务性质收入,并未获得相关产权,因此不得作为土地增值税征收对象.

2.4 利用税收优惠政策进行税收筹划

按照《土地增值税暂行条例》规定,免征土地增值税的一项前提条件就是,增值额在扣除项目金额20%以内[3].反之,则应把其所有增值额按照规定计税与此同时,税法中还明确规定:若纳税人在建造普通标准住宅的同时,还在进行其它房地产的开发,那么应对增值额予以分别核算.未进行分别核算增值额或缺乏对增值额进行准确核算的,则这一免税规定对其建造的普通标准住宅并不适用.为了将成本降低,房地产企业可将上述税收政策充分利用起来,在进行税收筹划时,对扣除项目予以合理利用,并结合企业自身经营状况,对土地增值税是否需要进行分别核算展开考虑.

2.5 利用扣除项目进行税收筹划

为了把纳税人的纳税积极性充分调动起来,使纳税人的负担减轻,我国税法明确规定“部分能够从转让房地产取得的收益中扣除的项目”.房地产企业应对这一政策进行认真研读,对可扣除项目金额予以合理增加,将增值率降低,以使税负减轻.大多数时候,房地产公司在开发项目时,均没有宽裕的运营资金,需要通过借款的方式来完成资金筹集,而相应的利益费用就会在这一过程中产生,因此对房地产企业而言,税收筹划的要点就是扣除利息支出.基于我国税法相关规定的,对于税收的扣除存在两种现象,基于此房地产企业对利息支出两种情况的高低予以对比,从而选取最佳的降低税负方法,具体而言是选择分担项目利益支出情况还是向相关职能部门提供证明.

结语:综上所述,现阶段房地产企业要想获得稳定、持续发展,就必须科学地对土地增值税税收筹划进行制定,节约税收,将税负压力降低,促使土地增值税税收筹划的真正作用,确保房地产企业健康可持续发展.

参考文献:

[1]季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济, 2017(14):77-79.

[2]杨启海.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].财会学习,2017(14):165-166.

[3]周方生.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].财会学习,2018(2):158-158.

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