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11 月29 日, 万科A 强势拉升接近涨停,股价最高达到33.83 元,总市值也上涨至3733.44亿元,双双创历史新高.
在万科A 股价强势冲高的背后,是外界对万科转型的期待.其实,2012 年,时任万科总裁的郁亮就宣称,未来万科的目标是和中国城市同步发展,公司新的战略定位是成为中国城市配套服务商.
这是万科首次正式对外宣称转型.2017 年11 月10 日,郁亮首次以万科集团董事会主席的身份参加媒体交流会.他向《中国经济周刊》记者表示,逐步转型为城市配套服务商的万科,正通过多元化战略创新驱动发展,打造各种“美好生活场景”,未来要努力成为“美好生活场景师”.
据介绍,在加快转型为城市配套服务商的路上,万科一直着力摆脱单一住宅地产开发商的角色定位,不断进行多元化拓展.万科通过建造养老公寓、商业地产、老旧小区改造和推进产城融合、建造长租公寓、介入装修等形式,构建美好的人居生活场景；通过开展“ 特色田园乡村”建设,搭建美好的人文生活场景；通过并购重组布局物流业,建造通往美好生活场景的桥梁和通路.
郁亮说,万科希望做一些力所能及的事情,以“人民的美好生活需要”为中心,推进全方位转型.
多元化拓展,带动全景业务
郁亮表示,中国的房地产行业在高速扩张期过后已经到了危急关头,下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上做努力和贡献.他说,之所以提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要.
万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海告诉《中国经济周刊》记者,万科上海区域已经启动“热带雨林”战略,同时在上海布局包括住宅、商业、教育、养老、租赁住房、度假休闲等一系列产业的全景业务.目前,万科上海区域的企业用户已达到428 家,商业广场覆盖人群超过12 万人,万科学校在校生3300 人,万科养老公寓入住者超过1000 人.
张海说,养老业务目前仍在探索,比如与社保之间的关系等,随着中国老龄化时代的到来,未来一定有大量需求.2015 年,万科通过联合股权投资的形式,与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司,专注养老运营服务.目前,万科上海区域已规划建设5800 个床位,现有1400 多个床位投入使用.在教育领域,万科旗下的“德英乐”已参与10 多所幼儿园及中小学的教育教学管理.
《中国经济周刊》记者获悉,万科在产城融合项目的运营上也已开始布局,并以此带动全景业务发展.位于上海嘉定区的万科安亭新镇项目,规划占地面积100 平方公里,设有包括汽车贸易区、汽车研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区.与此同时,万科在安亭社区内部配备了约15 万平方米的城市级商业配套,包括社区商业“万科集”、社区办公“万创坊”、长租公寓“泊寓”等多项配套设施,以及教育、医疗、养生等在内的多种产品业态.
南京财经大学红山学院副院长、现代服务业专家王晓庆告诉《中国经济周刊》记者,人们对美好生活的追求不再仅仅局限于住,而是开始追求更好的教育、医疗、养老、旅游、消费等,也就是开始追求更高品质的生活,万科的转型也是势在必行.
对于万科转型深层次的原因,江苏徐州上一地产公司董事长许是焕对《中国经济周刊》记者分析说,创立万科的王石是受到“蛇口精神”感召而创业起家的,不断探索、开拓创新一直是万科坚持的精神,不断创新求变、转型发展,是万科发展到一定阶段的必然举措.“万科从之前的房屋建造销售商,到城市配套服务商,再到如今的人民美好生活场景师,都是万科基于时代要求和趋势引领下的创造性改变.”
探索社会资本参与特色田园乡村建设
张海介绍,在打造美好人文生活场景方面,位于浙江杭州市西北郊的良渚文化村,通过对从建筑本身到博物馆、艺术中心、学校、养老公寓等方面的文化培育和建设, 在1.2 万亩的范围内,集合了文化博物馆、五星级度假村、生态森林公园、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容,形成了生活、文化空间的全新型态.
在万科眼中,乡村整治与发展乡村经济、复兴乡村文化并驾齐驱,都是乡村振兴重要组成部分.今年5 月份,万科参与的特色田园乡村试点项目,落户江苏省兴化市缸顾乡东罗村.
张海对《中国经济周刊》记者说,万科寻找的是农村跟城市之间的相互融合,“从某种意义上说,是城市反哺农村.把乡愁留住,让农民兄弟们享受到比较好的公共服务.”
万科给出的设计方案,围绕着如何让城市与农村和谐共生展开：通过农业运营、乡村营建、乡村旅游、乡村服务等多种方式,让公共服务均等化,实现城市反哺农村,缩小城乡差距,借此带动村民增收致富,并由此探索一条社会资本参与特色田园乡村建设的可持续、可复制的运营模式.
《中国经济周刊》记者获悉,万科在东罗村的项目中,规划了滨水民宿区和餐饮服务区,未来将由万科与东罗村合股经营.郁亮在调研这个项目时表示,希望以此为契机,在乡村旅游项目的综合开发、养老与养生等领域寻求合作机会.
参与普洛斯的私有化,成为物流地产巨头
在大多数人的传统认识中,万科是一家房地产企业.不过,《中国经济周刊》记者获悉,今年“双十一”的12 亿件快递包裹中,有6 亿件是从普洛斯和万科的物流仓库及物流体系中发往全国各地.
普洛斯最新财报显示,其旗下57% 的资产在中国,市场份额超过第2 到第10 名的总和.2003 年进入中国以来,普洛斯在华物流配送网络覆盖中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市,在中国持有或管理的物流地产面积约5500 万平方米,对应的资产价值约410 亿美元.
今年7 月14 日,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投组成财团参与普洛斯的私有化,交易总价约合784亿元人民币,其中万科占股21.4%,由万科主导运营.万科借此迅速成为物流地产巨头.
江苏常州一位物流运营商负责人接受《中国经济周刊》记者采访时说,万科与普洛斯的联盟在全球范围内打造出了全新的商业发展模式,通过发挥双方在各自专业领域形成的优势,在地产、物流、商业消费和资产管理等领域构建起了全方位服务体系,形成了围绕客户和城市的生态系统.
万科集团执行副总裁、首席运营官张旭告诉《中国经济周刊》记者：“普洛斯和我们一起打造的全球最大物流平台,不仅是仓库的平台,更是未来还充满着众多生态链条可能的平台.”
他说,中国不少物流仓库是破旧、交通不便的“农民仓”,没有消防设施,员工大多靠“肩扛手抬”,运输效率非常低.万科构建了交通运输更便捷、防火等级更高、自动化更强的“现代仓”,并在仓库中建立物联网,可以在总部检测到所有设备的运行状态,可以在最短时间内派员维护.
张旭介绍,万科早在2015 年就正式启动了物流项目.“随着人们越来越追求美好生活,今天的万科更加理解物流的含义.物流就是城市血管,是连接产业与老百姓之间的一座桥梁,让人们的美好生活更方便,社会运转更高效快捷.”
轻资产模式能更有效抵御地产市场波动风险
据万科方面介绍,万科是在河北雄安新区注册成立的第一家房地产公司,该公司注册资本20 亿元. 10 月28 日,万科宣布雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营,成为雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室,也是继东莞万科建筑研究中心后第二个此种类型的研究机构.
中国经济体制改革研究会产委会副秘书长茆同风对《中国经济周刊》记者说,万科转型发展,开启了一种轻资产发展模式,可以降低房企的资金压力,跟地产主业形成有效协同和创新发展.以主业为核心,进行多元化拓展,可以在更多的产业方向上进行创新,也具备了更大的施展空间.
“其实万科的多元化拓展,均是以主业为基础,以城市功能的演进和提升为核心,围绕城市配套功能的完善,生发出更多的产业,以此布局和搭建出一个更大的产业链生态圈,这是万科在转型上有别于其他房企巨头的最大特点.” 茆同风认为, 在房地产市场走势严重分化的当下,上述做法使得企业运转更平衡、更健康,能够有效抵御房地产市场波动带来的风险.
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