拥抱轻时代轻资产化和评估咨询业,本文是资产类开题报告范文和评估咨询业和资产和拥抱相关毕业论文怎么写.
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摘 要：近几年,轻资产化一词蝉联房地产行业十大名词,俨然成为中国最时髦的词汇之一.本文将探讨何谓轻资产化,轻资产化如何运用于房地产行业,房地产行业的轻资产化将对评估咨询行业产生怎样的影响,这几个问题.
关键词：轻资产化；评估；咨询
一、轻资产化概述
所谓轻资产化是指一种以价值为驱动的资本战略,它包括了企业的流程管理、治理制度、关系资源、人力资源、品牌、客户等方面.其特点是规模小、投入少、质量精、重量轻,讲究以最少的成本去撬动最大的资源以获取最大的利润.
二、房地产行业轻资产化应用
我国房地产行业早在2004 年便开始了轻资产化的探索,但当时我国房地产业处在发展的黄金时代,房价快速上升,土地资产升值速度远超资金成本,持有土地本身就可以获得丰厚回报,因此房企都在寻求储备更多的土地,土地储备的多少甚至成为衡量房企价值的最主要标准,重资产模式是当时房企的不二选择.时隔十年,随着土地红利及超额回报不断减弱,持有土地资产本身的回报已不足以弥补持有期的资金成本,从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,已然成为房企转型的必然之路,这就是房地产行业发生轻资产化变革的根本缘由.
近年来,房地产行业轻资产化转型遍地开花且形式多样,但总结起来,房地产行业的轻资产化主要分为商业模式创新和金融模式创新两种.
1.商业模式创新
商业模式创新主要是通过资源整合,实现业务模式、管理模式及组织架构的变革,逐步剥离重资产业务,发展轻资产业务,实现由重到轻的转型.商业模式的创新可以从某个业务环节入手,例如物业管理等；也可以是整体对资源进行有效整合,提取优质资产,放弃持有重资产.
以花样年为例,2013 年,花样年旗下的彩生活服务集团提出了B2F（Business to Family）战略,即彩生活服务集团在物业管理上除了提供传统的服务项目外,还增加各类生活服务,利用移动互联网、物联网、云计算技术整合小区附近500米商圈,创造出社区周边的商业生态圈,将居住社区变成自动化的智慧社区,使业主享受到贴身的邻里服务.其首创的B2F模式是一次将物业管理行业从劳动密集型行业向智力密集型行业转变的有益尝试,对推动社区产业升级,突破传统物业服务的范围和运营模式具有非常大的借鉴作用,堪称房地产行业中物管领域轻资产化的代表作.
而万达则是通过整体资源整合向轻资产转型的典型代表.2015年,王健林在深交所提出万达大规模的轻资产转型计划,万达的轻资产模式实际是代工溢价的进一步升级,它是全方位的品牌、技术输出,彻底剥离持有,以强大的品牌影响力负责项目选址、设计、建造、招商和管理,以达到万达商业项目在世界范围内的快速复制.万达模式去地产化的创举大胆而富有可行性,它在上游能够解决自有资金投资的桎梏,在下游也可以处理大体量固定资产持有的包袱,可以说是目前房地产行业中最彻底的轻资产化模式.
2.金融模式创新
金融模式创新体现在融资渠道、资本运营手段的变革.房地产行业作为资本密集型行业,金融在行业发展中一直扮演着非常重要的角色.近几年在银行限贷和房地产信托收紧的大形势下,房地产行业都在积极寻找市场融资的新渠道,基金、众筹等新型融资方式层出不穷,小股操盘等资本合作手段表现抢眼.
房地产基金运作种类很多,其中最普遍的基金运作模式是私募股权基金.当前我国最大的私募基金组织是天津信保基金管理公司,信保基金成立于2010年,是保利地产集团旗下专门从事地产项目投资、收购、开发、管理、经营和处置的公司,其以保利旗下地产项目为投资标的物募集资金,在成立当年即募得300亿元,占据了整个中国地产基金市场六分之一的份额.
资本合作领域,比较典型的是2013年万科与铁狮门在旧金山合作的Lumina项目,项目总投入资金6.2亿美元,铁狮门作为占比28.5%的小股东取得了操盘权并以其强大的品牌运营能力与万科签订了项目收益浮动分配协议,但实际上铁狮门所占28.5%的股权绝大多数是通过基金筹款、合资入股等手段募集而来,通过多层杠杆调控其实际投入资金仅占总价值的1%2%.这种小投入换取大产出的策略便是业界中著名的小股操盘模式,它不仅减少了自己的投入和风险,更大幅提高了净资产收益率,同时还可以扩大操盘者对资源的控制力,被认为是行业轻资产化中资本运作最经典的案例之一.
综上,我们可以看到房地产行业的轻资产化本质上是行业中各企业在应对大环境变化时做出的业务调整和细分,原本的制造商、供货商、渠道商向服务商、运营商、平台商转变,赚取增值服务和金融投资的钱成为未来行业发展的主流.
三、轻资产之路对评估咨询业的机遇与挑战
在新的环境下,与传统业务模式相比,轻资产化代表着更高的收益和更低的风险,在利益的驱动下,投资商在变、开发商在变、建筑商在变、渠道商也在变,总之,房地产行业中各类主体都忙着拼服务、做平台、搞运营,一场前所未有的大变革正在兴起.
在广义的房地产行业范畴中,评估咨询业应该算得上是资历最老的轻资产领域,在轻资产化的大变革中,评估咨询行业将面对怎样的挑战和机遇呢？
挑战主要体现为：第一,越来越多以重资产为主导的房地产开发企业开始转型,意味着越来越多的企业将从第二产业向第三产业转变,咨询服务业竞争将会普遍增强；第二,率先跨界而来的企业,无不是行业巨头,具备较强的专业能力及经验,资金、资源、品牌影响力更强,这些企业携大势而来迅速形成规模效应,可能形成外来物种驱逐本地物种的情况；第三,旧有的传统评估模式和管理机制无法满足轻资产化带来的极具个性的咨询服务需求,新的需求将对人员素质提出更高的要求；第四,评估咨询行业的机构股东均有专业资质等准入限制,这种类似于人合性的要求使外部资本无法轻易进入,限制了机构通过融资运营发展壮大.
机遇方面表现为：首先,企业轻资产化的变革,各企业将更加专注于自身的核心业务板块,而将非核心业务外包,意味着有更多的服务需求；其次,服务企业间竞争力的扩大会造成服务业更加精细化,在市场细化的情况下,评估咨询行业精耕特定区域的优势更加明显；第三,相对于重资产企业转型而言,本身作为轻资产行业的评估咨询机构船小好调头,在对成功经验复制方面,成本和难度都会更低；第四,开发企业向服务商转变后,项目投资方的大股东易主,其对于项目的掌控力将不可避免的下降,秉持中立角度并深刻了解房地产行业运行的评估咨询企业,可以作为独立第三方介入到项目中,更好的化解矛盾,协调各方权益；第五,基于评估咨询行业与各类金融机构的长期合作基础,可以为融资方提供全面的政策和信息服务,成为沟通融资渠道的桥梁.
四、评估咨询业的应对之策
行业的变革是一把双刃剑,挑战常常与机会并存,那么在复杂的形势下评估咨询行业该如何应变呢？
第一,类业务将逐渐成为盈利主流.在传统的评估咨询行业里,业务主要是抵押、司法鉴定、征收等以价值鉴定和固有的行政审批需求为主的评估服务,但新的环境里,评估咨询行业可以凭借积累下的大量房地产信息数据和良好的社会关系,根据各类行业主体不同需求提供个性化专业咨询服务,如房地产定价咨询、房地产项目开发咨询、房地产选址咨询、房地产市场研究、银行抵押品价值管理等各类与房地产市场相关的新型咨询业务.
第二,招收、培养各类人才,进行全面的人才、知识储备.目前评估所产生的价值仍局限于以特定种类评估报告为目的的传统评估,轻资产转型下的评估咨询行业理应是将评估技术引入到管理、咨询、研究等高端房地产服务领域中去,这需要多元化的人才和知识储备；评估咨询企业需要通过大量引入外部人才及加大内部员工培养投入等手段,积极储备房地产开发领域、服务领域、运营领域、法律金融领域甚至计算机领域的综合人才,通过学习和实践积累知识和经验,最终实现评估咨询行业由单一评估类业务向评估+咨询两类业务盈利齐飞的转变.
第三,区域化精耕细作.相对于遍地开花的开发企业而言,评估企业较大的优势在于评估人员对特定区域市场的熟悉以及评估企业对特定区域市场数据的掌握,这种优势具有独特性,它有利于评估企业为服务商提供更细分领域的咨询服务和数据服务.
第四,拥抱大数据时代,拥抱互联网+ .当前大多数评估企业存在着工作方式陈旧,企业效率低下的问题,这些问题造成工作质量及效率均无法得到有效保证,企业也无法应付更加复杂的业务需求.当前,评估企业亟需解决的问题不仅仅是强化某一方面的能力,而是要进行全面的评估业务转型升级,增强评估报告含金量,解放人力资源,提高评估团队能力和素质.具体操作方面,评估咨询行业应追求以先进技术手段为特色的新型技术革新,由传统的人工评估向自动化的计算机评估转变,引入大数据为新型业务做好基础性积累.
总而言之,轻资产化的路上,评估咨询行业和评估企业只有通过由内而外自发的转变,积极拓展业务、储备人才、发挥优势、运用新技术才能在这场深刻的变革中发展壮大,迎接新的时代.
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