营改增对南京地区房地产开发企业的影响,本文是关于房地产开发毕业论文怎么写和房地产和南京和企业相关毕业论文格式范文.
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一、南京地区房地产行业现状及“营改增”政策实施背景
(一)南京地区房地产行业现状
根据南京市统计局公布的《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年南京市实现第一产业增加值252.51亿元,增长1.0%；第二产业增加值4117.20亿元,增长5.3%,其中工业增加值3581.72亿元,增长4.8%；第三产业增加值6133.31亿元,增长10.2%.三次产业增加值比例调整为2.4:39.2:58.4,服务业主体地位不断强化,服务业增加值占全市地区生产总值的比重达到58.4%,较上年提高1.1个百分点.上述数据反映了第三产业的发展已经成为南京市国民经济发展的重要引擎.
2016年南京市三大产业增加值比例见图1.
资料来源：南京市2016年国民经济和社会发展统计公报.
其中,房地产投资平稳增长.全年完成房地产开发投资1845.60亿元,比上年增长29.2％.其中住宅投资1392.76亿元,增长28.8%；办公楼投资96.68亿元,增长11.4%；商业用房投资195.05亿元,增长34.6%.全年商品房销售面积1558.18万平方米,比上年增长1.0%,商品房销售额2766.35亿元,增长56.0%.尤其在2017年一到二月份,第三产业投资中基础设施业和房地产业占据主要份额,2月末两大行业共完成投资346.63亿元,占第三产业的 78.4%,占全社会投资的55.9%.这说明在南京市第三产业中,房地产行业占有重要位置,南京市地区房地产行业如果能健康有序发展,将对南京市经济发展和社会进步起到积极的促进作用.
2017年1～2月基础设施业和房地产行业占第三产业比重见图2.
资料来源：南京市2016年国民经济和社会发展统计公报.（二）房地产行业实施“营改增”政策的背景
自2012年“营改增”政策试点以来,第二产业除建筑业外已经完成了营业税向增值税转变的过程,能够进行进项税额抵扣,大大降低了企业的税收负担.但是,由于第三产业和建筑业仍实行营业税模式,导致许多相关联企业和业务往来企业无法实现增值税的抵扣,税收抵扣链条不完整,经常发生重复征税的现象,加重了企业的税收负担.所以,为了完善税制,国家决定在所有行业实行营业税改征增值税的政策,目的是降低企业税负,防止企业的偷漏税行为和重复征税现象,使增值税抵扣链条完整.
(三)对房地产开发企业征收增值税与营业税的主要差别
1.税率及计税方式.根据2016年3月31日国家税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（下称《办法》）第四条规定,房地产开发企业一般纳税人适用11%的税率且为价外税.而“营改增”之前,房地产开发企业营业税适用5%的税率且为价内税.2.进项税额是否可以抵扣.实施“营改增”政策之前,房地产开发企业取得土地使用权时支付的土地增值税,作为营业收入的一部分征收营业税,且不能抵扣.政策变更之后,根据《办法》第四条、第五条规定,房地产开发企业应按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,土地增值税作为进项税额可以进行抵扣.
二、以栖霞建设公司为例分析“营改增”政策的影响
南京栖霞建设集团是一个具有31年发展历史,拥有包括两家一级资质房地产开发企业、一家一级资质物业管理企业、两家金融企业在内的20多家成员单位,涵盖商品房开发、保障房建设、工程建设管理、对外投资等四大业务板块,在全国房地产界享有盛誉的现代化企业集团.集团控股子公司南京栖霞建设股份有限公司是中国房地产知名品牌企业、核准制下中国房地产行业的首家上市企业和江苏省房地产行业首个通过IPO在境内A股上市的企业,同时也是全国房地产企业中首个设立国家级博士后科研工作站的企业,连续多年被评为中国房地产百强企业.
(一)“营改增”实施之前的税收情况
根据财政部和国家税务总局之前的规定,房地产开发企业应纳税额为当期营业收入乘以固定营业税税率5%,房地产开发企业从上游供应商处获得的增值税进项税不能用于抵扣,需计入营业成本.栖霞建设公司主营业务为房地产开发,2014年上半年实现营业收入1,171,870,575.08元,营业成本1,000,273,526.23元,营业成本占营业收入的比重为85.36%.其中,营业税62,150,623.61元,占营业成本的比重为6.21%.2015年上半年实现营业收入2,962,157,897.58元,营业成本2,597,732,009.40元,营业成本占营业收入的比重为87.70%.其中,营业税152,000,014.26元,占营业成本比重为5.85%.由于处在政策变更期之前,栖霞建设公司并税.按照其销售额的11%缴纳增值税,房地产开发企业的销售额计算方法为：销售额等于（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）,其中当期允许扣除的土地价款期等于（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款.
栖霞建设公司2016年上半年实现营业收入753,455,236.53元,营业成本577,671033.91元,营业成本占营业收入比重为76.67%.其中,营业税39,296,208.65元,占营业成本比重为6.8%；增值税3,642,526.75,占营业成本的比重为0.63%.
2014～2016年栖霞建设公司税收与经营情况表见表1
(三)“营改增”对栖霞建设公司的有利影响
1.有利于降低企业税收负担.由于企业受经营周期影响,经营数据的绝对值无法反应房地产开发企业的成本负担,所以采用营业成本与营业收入的比值作为衡量企业成本的一项依据.从上述数据看出,2014年至2016年,栖霞建设营业成本占营业收入的比重降低了约1.5%,很大程度上是因为营业税改征增值税所带来的税负降低.这对于高成本高收入的房地产开发企业来说是一笔相当大的节省,尤其是将房地产开发企业获得土地使用权缴纳的土地出让金计入进项税额进行抵扣,使栖霞建设有更多的资金用于投资其他项目以及为消费者提供更多的让利空间,提高栖霞建设公司的经营效益,改善企业的经营环境,更好地实现企业的经营目标.
2.有利于帮助企业完善财务管理和内部控制建设.增值税不同于营业税的最大特点在于各个环节道道抵扣,既能避免对商品或劳务的增值额重复征收,又能防止企业的偷漏税行为.对于栖霞建设公司,缴纳增值税将倒逼企业完善自身会计制度建设,督促企业财务会计人员随时更新相关财务会计知识储备,适应新的会计政策,提高税务筹划能力.与此同时,增值税的征收还将对栖霞建设公司产生一种激励,激励企业主动向上游关联企业索要增值税专用用于进项税额抵扣,向下游关联企业提供增值税专业进行账簿登记.这对于企业防范财务风险,审慎选取供应商,实现内部控制目标,提高风险防范意识起到积极作用.
3.有利于促进产品升级.虽然栖霞建设公司2016年上半年营业税占营业成本的比重较前两年有所提高,但主要原因在于国家的楼市调控政策导致交易量减少,相应的成本增加.在扣除掉外部因素的影响下,营业税占营业成本的比重实际上是在下降.尽管只有5月和6月有增值税产生,但经调整后占营业成本的比重远小于营业税占营业成本的比重.它不仅降低了栖霞建设公司的税收负担,而且多余的资金还可以用来进行产品创新升级,提升服务质量和水平.为企业防范和应对各种风险和挑战起到积极作用.
（四）“营改增”对栖霞建设公司的可能不利影响及应对措施
1.短期内税收负担可能会加重.由于栖霞建设公司的上游产业为建筑业,而建筑业的主要材料供应商很多为生产规模小的企业,不具备完备的会计制度,无法开具增值税专用,直接影响到下游房地产开发企业的增值税抵扣环节.对于栖霞建设公司来说,做好上游供应商的甄别筛选,提高内部控制的有效性是克服这一不利因素的关键.
2.短期内企业经营成本可能会加重.“营改增”政策涉及范围广,而且现在房地产行业的税收过渡政策的过渡期只有两年,2017年12月31日到期.对于栖霞建设公司来说,税收政策的变更将对于企业财务管理是个不小的挑战,而且对于企业财务会计人员的素质有较高的要求,需要相关制度同政策更新保持一致,相关人员知识储备同政策更新保持一致.所以,栖霞建设公司应积极组织企业内部财会人员学习新的政策法规,随时调整企业内部相关制度,降低由于政策变更所导致的“菜单成本”.
三、总结
总的来说,营业税改征增值税是一个有利于南京地区房地产行业平稳健康发展的政策.虽然它在短期内可能存在不利影响,但从长远来看,房地产开发企业税收负担总体上只降不增,而且还帮助企业完善自己的内部控制,其积极影响远大于不利影响.
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