一线城市商住房走向终点,本文是城市方面有关本科论文怎么写与终点和住房和走向有关硕士论文开题报告范文.
城市论文参考文献：
文l张玥 邢佳慧
1一线城市叫停商住房
2017年4月,在一线城市暗自繁荣近20年的“商住房”,即将告别历史舞台.
3月26日,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》.这份公告仅有667字,却在各个角度限制了商住房的生存空间：针对开发商,商业、办公类项目不得擅自变为居住用途,且最小分隔单元不得低于500平方米；针对个人,购买商住房需要名下在京无房,连续缴纳5年社保或个税,且银行暂停对商办类项目的个人购房贷款.也就是说,个人买商住房须全款交易.
接着,4月18日、19日,北京又连续发布了两个通知,对此前的公告进行补充.
随北京之后,3月30日,上海和广州同日发布对商住房的限制措施.
上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,规定从4月10日起,出让合同中明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店.同时提出,出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售.
广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,要求商业办公类项目不得改变用途,新项目最小分隔单元不小于300平方米.房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位.也就是说,个人买家不得购买商住房.
这一系列规定,从“建”和“买”两端,限制了商住房的生存空间.
“商住房”,是将商业、办公的规划性质用地改建成住宅形式的房屋,它不是一个产权概念,而是使用用途概念.在法律界定上,中国并不存在商住房对应的土地使用性质.
中国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年.
与普通住宅相比,商住房有一系列的限制：40年或50年后产权到期；不能落户,不能使用学区等住宅配套；首付50%,最多贷款10年,用不了公积金；水电气费贵,税高.
但另一面,它因为不受限购限贷的政策限制,也低于同地段的住宅,受到很多购房资格受限或难以支付住宅类房款的购房者青睐.
2政策夹缝中的产物
实际上,商住房就是存活于政策夹缝中的产物.
“商住房本来就是一个违规的东西,现在这个政策就是把原来政策管理方面的漏洞补上了.”易居研究院副院长杨红旭对南方周末记者说,中国的土地用地性质划分很明确,包括住宅、商业、办公、工业用地等等,其中没有”商住”这个种类.用地规划决定着建筑规划,虽然用地规划没有这个类型,但过去很多年,很多开发商做出了违规的建筑规划.
他认为,商住房存在的原因有三：一是政府监管不到位,从开发商的角度讲,做商业、办公用地利用率和需求没有住宅那么高,所以宁愿违规也要改成住宅；从市场需求来看,大都市确实有一部分需求,他们暂时买不起或买不了一般住宅,这种商住房偏低,又是小户型,最关键是部分城市不限购,所以导致部分人去买商住房.
根据中原地产研究中心的统计数据显示,从北京2016年来的市场情况看,普通住宅平均单套总价467万,商住公寓平均202万.也就是说,商住房的大约是同地段普通住宅的一半.
北京从2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能属性物业看,合计成交90112套,其中商住类公寓接近5万套,占比大约为54.7%.商住房占据了北京房地产交易市场的半壁江山.
上海中原地产市场分析师卢文曦说,从上海房地产市场的整体来看,它的占比并没有北京多,按照套数来看,占住宅交易的一成左右.
“本来细水长流,日子蛮好过的.这样一改,没有长期稳定的收入了,是不合算的.”卢文曦说,住宅和办公的土地差价大约是一倍多,做成商住房卖的单价可以拉高一点,但这样其实大部分利润都被开发商赚取了, “本来商业用地本来就相对便宜,现在税收也没有,大部分利润还给开发商拿去了”.
如今,面临房地产市场的系统性调控,商住房更顺理成章成了首先调控的对象.
“之所以在目前的时点开始整顿,跟过去一段时间大城市房地产市场调控升级的压力很大有关系.”杨红旭对南方周末记者说,因为北上广对住宅有限购、限贷、限价等措施,但如果不抑制商住房,就会有需求涌入这个板块,显然不利于房价稳定.
“从长期来看,这个口子一旦收紧了,就不太可能再次放开,因为它本来就是违规的.”他说.
3与限购政策相伴而行
商住房露头于1990年代末,近20年来,它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行.
卢文曦对南方周末记者梳理了上海商住房的历史：大概在2000年前后,刚刚经历了1990年代末的楼市金融危机,市场上有很多烂尾楼,经济回暖后有人收购了这些烂尾楼,改成很小面积、有配套服务的酒店式公寓.房间小、服务好、租金高,一时间成为房地产市场新宠.那时候甚至有拿到住宅用地的开发商,看到商住房卖得那么好,也把房子隔成小房间,对外宣传是酒店式公寓.
后来随着住宅用地的红火,面积小、水电气成本高的商住房又不温不火,甚至销声匿迹了.直到2010年之后,上海出现限购限贷政策,很多人不能买房了,商住房又突然被人们惦记起来,红火了一阵子.2013年,随着住宅房的回暖,再度冷清下去.
2016年,限购限贷政策升级,商住房再度进入了人们的视野.根据卢文曦提供的数据,2016年上海商住房的交易量是207万平方米,比2015年增加了67%.
“限购限贷升级一次,商住房就有短期的脉冲式上行,但过段时间又不行了.”卢文曦说.
但是,反复了几次之后,市场上知道这种产品的交易风险,所以商住房的交易以新建的为主,二手的商住房交易量很小,远不是市场主流.
北京的商住房市场也是如此.
易居研究院智库中心研究总监严跃进在一次采访中给出过一组数据：北京的酒店式公寓在2008年供应套数为11511套,到了2009年就上升到了22349套.经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场的复苏,到了2013年开始呈现出供应套数逐年攀升的态势,说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加.
商住房供应从2015年的29547套增加到2016年的41739套,创下历史新高.拐点出现在2016年下半年,北京对商住房的购房政策和供地政策都开始收紧,此类政策的效应在2017年初就得到了体现,1月、2月供应总套数仅为770套,跟半年前完全不是一个数量级.
其实在过去的这些年,政府对商住房也有过警示.2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示.2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法*房产证.
然而,这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了.
4“调控的逻辑变了”
2017年1月,上海开始对“类住宅”进行整顿,大量的商住类项目被停止网签.据界面报道,对于现有商住项目的整顿以闵行区和嘉定区为试点展开,要求试点项目“拆墙、拆煤气、拆上下水”以恢复其商办功能.
2016年10月刚刚搬入上海市闵行区浦江镇“绿地峰尚汇”购买了一套商住两用房的陈师傅在一次采访中对记者申诉,2017年1月小区门口贴出《业主告知书》,要求15日内恢复商办用途,拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施.他和新搬入的四五百户业主一样,新年过后就陷入房子设施被拆的噩梦中.
“购买商住房的业主多是限购对象,退房就代表没房住.并且上海近两年的房价涨了太多,就算退款,我们也买不起房子,这中间的损失谁来承担？”一位业主代表说.
结果此后两个月,上海关于商住房的“红头文件”正式推出,控制了商住房的增量,限制了它“滚雪球”式的发展.卢文曦认为,这个文件是定性定调了,接下来应该会有针对商住房存量的政策出台,治理现有的商住房.
“相比北京、广州来说,上海政策出得比较晚,但规定得还更细.”他说.
这一轮调控,北上广都动了真格的,市场反应也很迅速.
根据中原地产研究中心数据显示,北京“3·26”新政后接近一个月的时间里,北京商住房市场彻底冰冻——实际市场成交跌幅99.9.o,市场接近O成交.
具体来看,新政后的三天,整个北京商住房网签量仅为个位数.只有位于通州的个别项目企业签约5套,另外门头沟和丰台各有一宗企业购买,其他北京所有项目一夜之间消失了.
中原地产首席分析师张大伟告诉南方周末记者,在过去几个月,北京商办类物业每月签约都在3000套以上,但预计在二季度可能陕速跌到500套以内.过去商办类物业中90%都是个人购买,未来政策将全面改变,游戏规则完全变化.
“‘3·26’新政的内容条款很新颖,文字很少,简单的几百个字代表着调控的逻辑变了.过去是抑制房价过快上涨,但这次政策出来针对的不是,而是人了,要人口疏解了.所以以后分析楼市政策都要转变思路了.北京只是开始,上海、深圳都难免.”他说.
近日,根据央视财经频道的一则报道,与住宅房的自动续期不同,商住房产权到期后须主动申请续期,且有可能被驳回.北京市不动产法研究会副会长尹飞在媒体采访中说,由于“商住房”本身并非住宅性质,按照物权法相关规定,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回.如果没有主动续期或申请续期被驳回,不仅土地产权要被国家收回,连房子也可能会被国家无偿收回.
针对商住房的这组重拳,对于购买商住房的投机客们来说无疑是一大打击.
“买房是投资,贬值多少要看买入的位置,但是商住房的调控如果一直严格,那么贬值幅度肯定不小.”张大伟对南方周末记者说.
（来源：南方周末）
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