地产板块强者恒强,该文是关于板块方面论文范例与板块和强者和地产类参考文献格式范文.
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相信近年来关注港股市场的投资者对2017年香港内房股的行情不会感到陌生.事实上,2007年以来,A股地产与香港内房股的超额收益存在高度相关性,唯独在2017年发生了较为严重的背离.
背离的原因是多方面的,主要包括：
（1）国内金融市场流动性的收紧使得资金集中于少量板块.
（2）消费板块业绩确定性引发的估值修复,带来了强大的羊群效应.
（3）限购、限贷等政策导致投资者对房地产板块的认识存在一定偏差,以至于市场忽略了全国房地产销售金额连续两年大幅增长的事实（图1）.
显然,港股市场的投资者相对理性,在看到2016年销售额大幅增长36%之后,香港内房股便开启了长达1年的牛市行情.而1年之后,A股房地产板块也迎来价值的回归（图2）.
销售增长带动基本面持续改善
对于此轮房地产行情,笔者倾向于理解为资金驱动的行情,即因投资者对房地产行业的偏见带来的严重低配到逐步标配的过程.
资金驱动的行情往往非常剧烈.2017年12月21日,本轮行情启动以来,截至2018年1月17日,短短19个交易日,中证800地产指数上涨超过25%,中证800指数第一权重股万科的市值一举突破4000亿元,创历史新高.
站在目前的时点,虽然短期涨幅较大,但也仅仅只是一段估值修复的过程,A股房地产股票远未出现估值的泡沫.以万科为例,目前AH股溢价为120,而整体AH股的溢价指数为128（见下页图3）,不管从时序还是截面比较来看,万科A的估值较为合理,相比港股没有任何泡沫化的特征.
在资金驱动的估值修复完成后,未来的机会主要在于销售的持续增长带动基本面的进一步改善.基本面的改善过程相对缓慢,所以,房地产板块存在年度的投资机会.参考港股内房股2017年表现,其估值修复过程并非一蹴而就,整个过程持续了一年,随着每月地产销售数据的陆续披露,股价稳步上涨.
笔者认为,2018年的地产行业,尤其是龙头上市公司的基本面改善是比较确定的,具体包括政策微调、供给增加和行业集中度提升.
政策放松驱动行业相对估值提升
2017年12月23日,住建部在北京召开了全国住房城乡建设工作会议,提出“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”,为各地因城施策提供了指导方针.在目前房地产调控取得阶段性成果,以及经济下行压力背景下,今年房地产政策存在边际放松的空间.参考2014年,随着各地政策的陆续放宽,房地产行业相对估值也将稳步提升.
积极拿地推动可售货值大幅增长
2015—2017年,房地产市场销售金额连续3年大幅增长,房地产企业的库存大幅下降,企业补库存的需动2017年土地成交面积大幅增长（图4）.在目前行业高周转的背景下,企业从拿地到销售一般为6个月至1年,因此,大概率可以看到2018年上市公司的可售货值大幅增长,有望推动上市房企的销售额大幅增长.事实上,多家房企大幅提高了2018年销售前瞻金额,龙头房企的平均增幅接近30%（见右表）.
行业集中度提高进一步抬升龙头股溢价
2015年以来,房地产行业的集中度大幅提升,前十大房企的销售金额占比由2015年的17%上升至2017年10月的24.40%.行业集中度的提升进一步强化了龙头企业的行业地位,强者恒强态势将持续.即使在全年销售金额个位数负增长的悲观预期下,行业集中度的提升也使得龙头公司的销售金额大幅增长（下页图5）.
底仓配置,渐行致远
对于指数产品,笔者通常建议阶段性持有,采取波段操作.但是对于特定品种,在特定阶段,笔者则建议中长期持有,持续分享行业基本面改善所带来的收益,比如2017年的白酒板块,以及2018年的地产板块.
在股票市场整体无系统性风险的前提下,在行业基本面有望持续超预期的背景下,对地产行业的择时相对困难,或者说择时成功带来的收益远低于踏空带来的机会成本,因此建议投资者采取底仓配置的策略,即大部分的仓位以配置的形式中长期持有,以分享房地产行业长期的投资回报,专业的投资者可以拿出部分仓位进行择时操作,以达到指数增强的效果.当然,在目前行业已经大幅上涨的前提下,建议新进入投资者先以部分仓位参与,待有调整时再逐步加仓,从而做到“进可攻、退可守”.
同时,投资者还需关注两类风险：一是市场过度乐观解读带来的政策边际扰动的风险；二是通胀超预期带来的货币政策加速收紧.笔者想强调的是,虽然中国的经济正在逐步去地产化,地产的支柱产业地位正在逐步淡化,但监管层也绝不会允许地产行业成为宏观经济风险的来源,这是底线,也是行业最大的安全边际.
本文作者系鹏华基金量化及衍生品投资部量化研究副总监、鹏华中证800地产指数基金经理
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