杨国强：碧桂园工厂把人性和奖惩用到极致,本文是工厂类有关论文范文集与杨国强和奖惩用到极致和碧桂园相关论文范文集.
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极限压力下的疯狂高周转
“碧桂园设计通宵出图这事最近在网上炒得沸沸扬扬,实际上这早就是业内常识了,大家都知道碧桂园就是这种高周转的节奏.很多人一边冷嘲热讽,一边其实也是羡慕.”某上市房企的营销总李德瑞表示,“现在国家去杠杆,房企融资难,整个行业的利润率又普遍降低,只有通过提高周转率来增加利润扩大规模,其实大家都想学碧桂园,只是学不来而已.”
碧桂园董事长杨国强对碧桂园的定位就是：标准化方面学麦当劳,薄利多销方面学习沃尔玛.每次有新的高管入职碧桂园,杨国强都会推荐两本书,其中一本就是沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》.
杨国强是用做快消的方式去做房地产,用他的话说,碧桂园的商业模式是：专注三四线城市、低成本拿地,快速开发,低价开盘,拿地的同时,设计基本完成,三个月内必须开工,4、5 个月可回收资金.
碧桂园的拿地规则是：拿净地,面积要大,付款要分期,没有竞争者.
所有高管和员工都熟知碧桂园的一些公司法则.例如项目实施“4568”法：4 个月卖楼,5 个月回款,6 个月流为正,8 个月再投资.开盘销售实施“789”法：新入市项目,开盘一周内去化不低于70%,买地后,首期开工须销售80% 的存货,新入市项目,开盘当月去化率要达到90%.
在这套打法下,碧桂园从一家地方房企慢慢干到宇宙第一房企.这种薄利多销的销售模式正是杨国强一直追求：每平方米的房子如果能赚100 块钱,他也愿意干.
除了低成本拿地、薄利多销和高周转之外,碧桂园从快消行业又学来一个绝技：不惜成本的做广告和找销售*.杨国强不厌其烦地给高管和员工们讲述的一个故事是：1995 年他借了2000万元,全部用于广告,当年赚了5000万元,第二年又把5000 万元全部做广告,赚了1 亿元.
碧桂园内部有个口号：没有销售,一切为零.
农民出身的杨国强,对于企业的规模有着几乎偏执的追求.杨国强曾经会见过小米董事长雷军,两人在一点上达到了高度共识：搞企业,规模很重要.然而,在扩大买地规模还是降低负债率上,杨国强有自己的考量.
2014 年正是房地产行业的小年,市场进入寒冬期,杨国强提出逆周期操作.按他的说法：在行业的冬天,政府有求于碧桂园,会开出很好的条件,譬如买地时可以分期付款,那碧桂园一定要去,要继续买地,要买好地,有价值的地.
如今,碧桂园的土地储备已经达到天量,截至2017 年年底,其土地储备2.8 亿平方米,如不算容积率因素,按照2017 年的开发进度,足够它再卖4年多的房子.此外,碧桂园另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.4 亿平方米,还可让它再卖2 年多的房子.
也就是说,按照目前的土地储备,碧桂园即使从此不再拿地,也还可卖6年多时间的房子.
三四线城市红利枯竭
杨国强如今需要担忧的是,接下里的6 年多时间里,碧桂园的房子还能卖得跟2017 年那么好吗？
在制定2018 目标时,莫斌表示不设定销售目标,杨国强追加一句,虽然没有具体目标,但还是要在2017 年的基础上有所增长.
为此目标,碧桂园在高周转的路上继续策马扬鞭并达到顶峰：（土地）摘牌即开工.
很多房企也想这么干,但是做不到,因为从拿地到报建开工,需要走很多程序,环保的、规划的、消防的、水利的等等,几乎跟地方政府的所有部门都要打交道.然而,碧桂园就能做到,它靠的是在地方的强大政商关系.
画大饼的激励机制
在三四线红利还没消失之前把土地储备消化掉,这是摆在杨国强面前的头等大事.方法则是：不顾一切的高周转.如何激励这些执行的人,农民出身的杨国强有他自己的小算盘.
碧桂园是在2013 年进入千亿俱乐部的,这部分要归功于2012 年8 月推出的成就共享机制：公司项目税后利润的20%给碧桂园区域层面和项目层面.
在每年的颁奖仪式上,不乏一些区域总和项目总拿到几千万成就共享奖金的案例,这是在原有工资和奖金基础上额外增加的奖励.
列入成就共享的地块和项目必须满足“567”法；买地之后,地块必须做到5 个月开盘销售,6 个月回笼,7 个月达到资金收支平衡.
于是,2014 年下半年,碧桂园在不废除原有成就共享机制的情况下,推出同心共享机制：所有新买入的土地均组成了合资公司,碧桂园占比大约85%,集团高管占比5%（所有项目都要投）,区域人员占比约10%（投区域所在项目）,其中区域总裁对辖下的每个项目的出资不低于项目总出资额的20% 或80 万元,项目总经理对自身管理的项目,出资不低于项目总出资额的30% 或50 万元.
然而,这种机制,在实行之后,问题凸显.
一是部分高管和区域项目总拿不出那么多钱,一位新加盟的集团副总裁按规则要投资500 万元,只好抵押了北京房子来融资,一些人没钱跟投就欠账,这对按时跟投的人不公平.二是个人想要在短期内拿回本金是不可能的,如果有人因种种原因要提前退出,退出时,公司给予高出贷款利息的最低回报.按照测算,按照年报披露的数据,碧桂园这几年地产项目的年利润率都在50%-60% 所有,这对提前退出者是极不公平的.
事实上,早在设计这一制度之初,杨国强在讨论阶段就提出自己的意见：不应把提前分给员工.
碧桂园离职高管表示,这一跟投制度,对短期离职的高管很不公平,因为前期投入那么大一笔钱,退出的时候只给了略高于银行贷款利息的本息,根本没分享到高利润的红利.这笔钱拿去投资其他领域都比放在跟投上强.如果真要算账,有些离任高管的损失可能达几百万甚至上千万.
杨国强,这位18 岁之前都没有穿过新鞋袜的农民,如今已可比肩他的偶像——沃尔玛创始人山姆·沃尔顿：富甲中国.
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