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一则*公寓高价抢房源的帖子,让舆论不断发酵.
被誉为“房产界的崔永元”我爱我家副总裁胡景晖坐不住了,他公开讨伐长租公寓,称长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常的20% 到40% 在争抢房源,人为抬高收房,吊高业主胃口,扰乱市场行为.
言论一出,关于房租上涨的新闻铺天盖地,一时房产*、长租公寓运营商被推到了风口浪尖,成了众矢之的.
8 月17 日,北京市住建委、银监局、金融局、税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人.
8 月18 日,我爱我家副总裁胡景晖被辞职.8 月19 日,胡景晖召开个人媒体见面会,直言“长租公寓爆仓,一定比P2P 爆雷更加厉害”.
之后,多家长租公寓运营商出面澄清,称自己不是高房租上涨的推手,房租上涨主要是因为供给不足.
那么,房租到底是因为市场的供不应求造成的,还是说非市场的因素在背后助推呢？
租赁市场的供不应求
首先,从市场的角度来看待房租问题,规律告诉我们,当市场上商品的需求大于供给的时候,商品的就会上涨.那么我们可以把房源看成一件商品,这件商品有着两个明显的特征.
其一,房租有着明显的季节性.每年的3 月和5-7 月是两个明显上涨的季节,因为这两个时间段是外来人口进城寻租的时间.3 月份是返城务工人员的集中时段,而5-7 月则是毕业生出校寻租阶段；
此外,租金对房价的变化是敏感的.房价上涨,交易旺盛,业主倾向于将房屋出售,而不是出租；而房价滞涨或者下跌,业主则会更愿意改售为租.这从供求关系上影响到了房租的高低.
从需求量上来看,2018 年全国普通高校毕业生预计820 万,创历年来新高,其中绝大多数毕业生都希望留在一、二线城市,6、7 月份正值毕业季,需求量暴涨也在情理之中.
从供给上说,拆违行动在一定程度上造成房源供给的减少.就拿北京来说,2016 年拆违完成量是2979 万平米,2017 年的计划是4000 万平米,实际完成是5985 万平米,2018 年计划拆违4000 万平方米还绿1600 公顷.据北京统计年鉴,北京国有土地上的所有住宅建筑面积接近5 亿平米.
也就是说,北京现在每年要拆掉全市住宅总面积的1/9 ；而2016 年、2017 年北京竣工的所有房屋的面积也不过才3494 万平米.拆的空间比建的空间要多很多,社会总空间在净减少.一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉,哪怕其中只有部分曾用于居住用途,也是对北京居住空间供给的巨大减量.
从影响房租的市场因素看,无论是市场的供需（包括毕业季的季节性因素）,还是房价的比价效应,似乎对房租上涨有一定的影响,但是尚难以形成对此波租金快速上涨的有效支撑.
推动房租上涨的非市场因素
从推动房租上涨的非市场因素看,既有政策方面的,也有不规范竞争等人为方面的因素.
如城市市场整治力度的加大,各地政府（尤以北京为甚）对群租房、违规租赁房的整治与取缔,客观上释放了一部分租赁需求,加大了住宅租赁市场的供需矛盾,从而推动了租金的上涨；经济机构转型带来的热点城市劳动力总量与结构的变化,高端人才对低端劳动力置换,客观上为租金的上涨打开了空间.
但是,真正影响和改变租赁市场格局、推动房租快速上涨的因素是租赁市场的过度金融化,表现为租赁市场供需双方滥用金融工具、盲目加杠杆.
从供给端看,在资本推动下,长租公寓及租赁平台过度扩张、野蛮生长,注定了推高租金成为其商业可持续的选择.
随着国家一系列鼓励租赁市场发展政策的出台,各类房企、 房地产*、专业租赁机构、连锁酒店、互联网公司乃至金融机构纷纷涉足住宅租赁市场.一时间住房租赁市场成了各路资本追逐的“风口”,长租公寓恰是迎风而生的一种模式.
长租公寓模式的出现,使住房租赁的市场性被人为削弱.在此前的租赁市场中,房东、租客均处于一种信息不对称中,需求双方的博弈推动着租赁市场租金在低水平上的平衡.从供给端看,若挂牌的房屋迟迟租不出去,房东会适当降低以减少空置的损失.在这种情况下,租赁的供需都是有真实基础的,最终所达成的租金也基本接近市场.在长租公寓模式下,运营方一手垄断了出租房源,一手握住了需求资源,使其处于信息相对充分的有利地位.这就使*依据自己的目标推高租金成为可能.
这种可能性的存在,前提是运营方以长租模式聚集了大量的出租房源,实现了对房源的相对垄断,其根本推手则是资本.另一方面,长租公寓也有强烈的推动租金上涨的内在驱动力.理论上住房租赁属于重资产型行业,对资金的需求大.营运方在确定租金水平的时候,除了要考虑建安成本、人力成本、资金成本均外,对于以自持方式开展长租业务的开发商而言,还需要考虑所付出购地成本和长期持有的时间成本.而这些成本都将构成租金上涨的基本驱动力.长租公寓运营方何以有不惜血本、不顾亏损抢夺房源的胆气？除了后面有大量资本的追捧外,还因为它有明确的预期,即整个市场租金水平的提升.
另外,在违建行动的前提下,长租公寓还同时响应了国家号召：“供给侧改革”,在一定程度上成为房租上涨的助推器.因为资本的进驻,长租公寓将原来低端的房源进行加工,包装成高档物业进行出租,从中赚取服务费和价差,*或长租公寓对出租房源的垄断.一旦一个行业出现垄断,消费者就缺少了定价权.
不可否认,一个健康的房地产市场离不开租赁市场的发展,而租赁市场的快速发展需要金融的支持.但凡事过犹不及.若金融过度介入,恐为逐利资本所役,助推资本的膨胀.
高租金导致高通胀
华创证券在研究报告中称,我国服务消费发展与经济社会发展不匹配,服务消费占比与同时期发达国家相距较大,其中一个原因便是国内住房消费占比过大,挤占其他服务消费空间.
与房价上涨相比,房租上涨对居民生活成本的影响更大,这是因为房价上涨过程中,居民可通过住房贷款来进行弥补,但是房租上涨将直接抬升租户生活成本,降低其他商品或服务的消费水平.
以北京市为例,2017 年北京市平均工资增速为8.4%,但是平均房租却从67.08（元/ 月/m^2）上涨至87.01（元/ 月/m^2）,涨幅高达29.7%,远超平均工资的增速.考虑到社零并不包括租房消费,因此,社零消费增速不断下滑便不足为怪.
最主要的是,房租上涨还将推升通胀水平,通胀压力将逐步释放.
房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径：
其一,房租直接体现在CPI 居住分项中的租赁房房租,从而直接对CPI 产生影响.房租的上升推升租赁房房租增速上升,对CPI 产生拉动作用.
其二,目前我国人口红利正在逐步减少,房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上,使得工资水平被动提高,这无疑将带动企业成本的抬升,从而提高生产.
这种传导途径主要体现在劳动密集型行业,如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大,受到的冲击较大,企业工资成本上升进而转嫁给消费者,这是近年来服务消费上升迅速的原因之一.
所以,房租上涨不仅仅影响个人,可能还会引起整个经济的连锁反应.
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